Dr Nina Planojević*

Pregledni naučni članak

UDK: 347.238.3(497.11)

AKT O MEĐUSOBNIM ODNOSIMA ČLANOVA STAMBENE ZAJEDNICE U NOVIM SRPSKIM PROPISIMA**

Rad primljen: 19. 12. 2017.

Rad prihvaćen za objavljivanje: 25. 12. 2017.

 

Tema rada je analiza rešenja novog Zakona o stanovanju i održavanju zgrada u vezi akta o međusobnim odnosima članova stambene zajednice. Obrađujući ovu temu autor je vršio komparaciju novih propisa sa našim nekadašnjim rešenjima i rešenjima drugih država, kako bi dao njihovu vrednosnu ocenu. U prvom delu rada autor se bavi brojem i vrstama akata o međusobnim odnosima. U drugom delu analizira njegovu obaveznu i fakultativnu sadržinu; a u trećem i četvrtom delu rada se bavi načinom donošenja i izmena ovog akta. Peti deo rada posvećen je razmatranju pravnog dejstva akta o međusobnim odnosima članova stambene zajednice. U zaključku autor iznosi dobre i loše strane naših novih propisa u vezi ovog akta i daje predloge za njihovo korigovanje.

Ključne reči: stvarno pravo, etažna svojina, međusobni odnosi etažnih vlasnika, pravila o međusobnim odnosima etažnih vlasnika; upravljanje stambenom zgradom.

I Uvod

U poređenju sa vlasnicima ostalih nepokretnosti, vlasnici stanova i drugih posebnih delova u višespratnim zgradama (etažni vlasnici) mnogo češće i direktnije dolaze u međusobne kontakte povodom različitih pitanja, kao što češće i uznemiravaju jedni druge. Razlog za to je život u ograničenom prostoru jedne zgrade, usled čega su njihovi posebni delovi u fizičkom smislu vrlo blizu jedni drugih; a uz to su upućeni i na svakodnevne kompromise oko korišćenja zajedničkih delova zgrade. Zato je regulisanje međusobnih odnosa etažnih vlasnika vrlo značajno kako zbog normalnog funkcionisanja života u zgradi, tako i u cilju predupređenja spornih situacija. Uređivanje tih odnosa se vrši prvenstveno zakonskim odredbama (imperativnog ili dispozitivnog karaktera); ali to obično nije dovoljno, pa seriju međusobnih odnosa etažni vlasnici dopunski regulišu i sami, posebnim pravnim aktom. On se u najvećem broju država naziva pravilnikom ili pravilima o međusobnim odnosima etažnih vlasnika.

Imajući u vidu važnost ovog pravnog akta, ali i činjenicu da je u Srbiji prvi put posle skoro 60 godina[1] ova materija regulisana novim Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada[2] iz 2016. godine, za temu rada izabrali smo analizu rešenja navedenog zakona u vezi ovog pitanja. U cilju boljeg sagledavanja i procene vrednosti rešenja o kojima je reč, vršićemo njihovu komparaciju sa našim ranijim propisima iz ove oblasti, kao i sa rešenjima drugih država. U radu će biti analizirana sledeća pitanja u vezi akta o međusobnim odnosima etažnih vlasnika (članova stambene zajednice): vrste, način donošenja i izmena ovog akta; njegova sadržina i pravno dejstvo.

II Broj i vrste akata o međusobnim odnosima

1. Uporedno pravo. Akt o međusobnim odnosima etažnih vlasnika ima različite nazive u različitim državama, a ponegde je predviđeno i (alternativno ili kumulativno) donošenje više takvih akata.

Tako se recimo samo jedan ovakav akt donosi u Francuskoj (Reglement de copropriete) i Švajcarskoj (Reglement d´utilisation et d´administration). U Belgiji se, međutim, kumulativno donose dva takva akta: pravilnik o etažnoj svojini i tzv. propisi unutrašnjeg reda; kao i u anglosaksonskom pravu (Declaration i Operating by-laws, odnosno Administrative agreement)[3]. U Italiji se alternativno donose Regolamento di condominio i tzv. Ugovorna pravila, pod različitim uslovima[4].

2. Nekadašnje domaće pravo. Pre donošenja novog Zakona o stanovanju i održavanju zgrada iz 2016. godine, materija upravljanja i održavanja stambenih zgrada bila je regulisana Zakonom o stanovanju[5] i Zakonom o održavanju stambenih zgrada[6], ali u njima nije bilo propisa o aktu o međusobnim odnosima etažnih vlasnika[7]. Njegovo donošenje nije bilo zabranjeno, ali ni uređeno zakonskim normama.

Pre navedenih zakona, pitanja u vezi akta o međusobnim odnosima etažnih vlasnika bila su dosta detaljno regulisana Zakonom o svojini na delovima zgrada[8] iz 1959. godine. Po njegovim odredbama, međusobni odnosi etažnih vlasnika su mogli biti uređeni putem dva akta u alternativnom odnosu: ili opštim uslovima ili ugovorom o uzajamnim odnosima[9]. Njihovo donošenje bilo je obavezno.

Čini se, najpre, da sam naziv opšti uslovi nije bio adekvatno odabran. Naime, to nisu opšti uslovi poznati u obligacionom pravu, na osnovu kojih se zaključuju tzv. formularni ugovori; a i često se donose posle zaključenog ugovora o prodaji određenog stana u jednoj zgradi. Naziv drugog akta, ugovor o uzajamnim odnosima, mnogo bi više odgovarao, kada bi ga etažni vlasnici zaista donosili sporazumno. Ali, ako se odredbe ovog pravnog akta mogu donositi ili menjati većinom glasova ili sudskim putem, kao što je to po ovom zakonu bilo moguće – ni taj naziv nije odgovarajući.

3. Nova domaća regulativa. Nov Zakon o stanovanju i održavanju zgrada iz 2016. godine u prvom odeljku svog trećeg dela pod naslovom «Organizacija upravljanja» u obimnom čl. 17 reguliše način uređivanja međusobnih odnosa etažnih vlasnika. On najpre kao pravilo propisuje da etažni vlasnici upravljaju i održavaju zgradu u skladu sa odredbama zakona, a izuzetno mogu svoje međusobne odnose, prava i obaveze urediti i pravilima o međusobnim odnosima, ako zakonom nije drugačije određeno. Iz navedenog se može zaključiti da je donošenje ovog pravnog akta kod nas dopušteno, ali čini se ne i obavezno; i da njegove odredbe načelno ne mogu biti suprotne zakonskim.

Za razliku od naših ranijih propisa, nov zakon predviđa donošenje samo jednog akta o međusobnim odnosima etažnih vlasnika, odnosno članova stambene zajednice - kako ih ovaj zakon naziva. Taj akt on naziva pravilima o međusobnim odnosima, odnosno skraćeno pravilima vlasnika. Navedeno rešenje smatramo neuporedivo boljim od rešenja nekadašnjeg Zakona o svojini na delovima zgrada, jer nema opravdanog razloga za alternativno donošenje dva takva akta. Takođe je naziv ovog akta, koji koristi novi zakon, primereniji i jasnije odražava sadržinu materije koju reguliše od nekadašnjeg naziva „opšti uslovi“. Pored toga on je, kao što se vidi, više u skladu i sa terminologijom koja se u ovom kontekstu koristi u uporednom pravu.

III Sadržina akata o međusobnim odnosima

A. Uporedno pravo

1. U vezi broja i vrste pitanja čije regulisanje može činiti sadržinu akata o međusobnim odnosima etažnih vlasnika postoje razlike u pravnim sistemima raznih država. Negde je ta sadržina oskudna, zbog brojnih imperativnih zakonskih normi koje regulišu ovu materiju; dok u državama, koje etažnu svojinu regulišu u minimalnom obimu ili onima, gde je ta regulativa pretežno dispozitivnog karaktera, postoje uslovi da sadržina ovih akata bude bogatija.

I u pogledu odnosa zakonodavaca prema obaveznoj sadržini ovih pravila postoje razlike između različitih pravnih sistema. U nekima od njih, poput francuskog prava, ne samo da je ustanovljena obaveza na donošenje akta o međusobnim odnosima, već je imperativno regulisano i šta sve on treba da sadrži. Suprotno tome, belgijski zakonodavac se uopšte ne bavi sadržinom ovih akata. U mnogim zemljama je usvojeno «srednje» rešenje, pa se sadržina akta o međusobnim odnosima zakonom reguliše primera radi ili se, kao u Švajcarskoj, prave tzv. „uzorne odredbe“, iz kojih samo treba da se vidi kako bi pravila trebalo da izgledaju[10].

Koji je način najprihvatljiviji ne može se odrediti apstraktno. To zavisi od broja i važnosti pitanja koja zakonodavac nije uredio svojim normama. Logično bi bilo da je, što je značaj neregulisanih pitanja veći, i zakonodavac zainteresovaniji da propiše obaveznu sadržinu pravila. Međutim, to nažalost nije uvek tako. U Belgiji, recimo, gde je etažna svojina oskudno regulisana, zakon ne propisuje ni obavezu donošenja, ni sadržinu pravila; a u nekadašnjem pravu Srbije, gde je zakonodavac najveći broj pitanja koja bi pravila mogla regulisati sam uređivao - sadržina opštih uslova je bila (imperativno) određena. Čini se da bi rešenje negde između ova dva ekstremna bilo najadekvatnije.

2. Analizom rešenja u pravima raznih država, može se zaključiti da pravila o međusobnim odnosima etažnih vlasnika sadrže, generalno, dve grupe klauzula[11].

To su najpre odredbe koje čine tzv. „stvarni statut zgrade“ i obično sadrže: opis, namenu i razgraničenje posebnih od zajedničkih delova zgrade (posebno ako zakon to već nije uredio); način korišćenja i raspolaganja zajedničkim delovima zgrade; uslove posedovanja posebnog dela u jednoj zgradi, ako ih ima; mere koje se mogu  preduzeti  prema  nemarnim  etažnim vlasnicima; eventualna ograničenja u vršenju pojedinih ovlašćenja etažnih vlasnika; konkretnu raspodelu tereta i obaveza između etažnih vlasnika[12]; način  očuvanja izgleda zgrade; pitanja vezana za upravljanje  zgradom[13] u etažnoj svojini koja zakon ne reguliše u potpunosti (vrste i izbor organa, način odlučivanja) itd.

U drugoj grupi su odredbe koje čine tzv. „lični statut zgrade“, koje regulišu lične odnose etažnih vlasnika i detalje svakodnevice (period grejanja zgrade, upotreba lifta, čišćenje dimnjaka i sl.), kao i mnoga pitanja koja kod nas, recimo, reguliše kućni red.

Odredbe koje sadrže pravila o međusobnim odnosima možemo još podeliti na: 1) one, koje se tiču međusobnih odnosa etažnih vlasnika dok zgrada postoji; i 2) odredbe koje regulišu međusobne odnose etažnih vlasnika nakon prestanka zgrade[14], jer u mnogim zemljama zakoni ne regulišu ovo pitanje ili ga regulišu dispozitivno ili delimično.

3. Sadržinske granice akata o međusobnim odnosima su kako opšte (imperativne zakonske norme[15], „javni poredak“, dobri običaji, etička pravila, opšti pravni principi...), tako i posebne. Posebne granice se prvenstveno tiču nepovredivosti namene i uživanja posebnih delova zgrade u svojini pojedinih etažnih vlasnika kao stečenih prava, naročito ako su u pitanju naknadne odredbe pravila.

Jedno od posebnih ograničenja u francuskom pravu je npr. da Reglement de copropriete ne može za etažne vlasnike ustanoviti ograničenja veća od onih koja su opravdana namenom, položajem i karakterom zgrade (može se raditi o zgradi sa trgovačkim, luksuznim ili stanovima za izdavanje)[16] - što je faktičko pitanje i ustanovljava se za svaku zgradu posebno. Ustvari, zabranjene su bilo kakve restrikcije koje znače zloupotrebu[17]. Tako se npr. predviđanje sankcije za nemarnog etažnog vlasnika[18] u vidu isključenja iz zajednice u francuskoj pravnoj teoriji smatra „zloupotrebnom restrikcijom“; ali ustanovljavanje prava preče kupovine stana u korist etažnih vlasnika te zgrade ili zahtevanje od strane zajednice, pod određenim uslovima, dobrovoljne prodaje stana je dopuštena sadržina pravila[19].

Za razliku od francuskog, u italijanskom pravu se individualnim pravima etažnih vlasnika mogu odrediti velika ograničenja (u odnosu na ono što zakon predviđa), ali samo ako je u pitanju Ugovorni pravilnik. Putem obaveznog Regolamento di condominio (za zgrade sa više od deset etažnih vlasnika), koji se ne donosi jednoglasno, to nije moguće[20].

B. Nekadašnje domaće pravo

Po Zakonu o svojini na delovima zgrada (čl. 26) u opštim uslovima (ugovoru o uzajamnim odnosima) obavezno su morali biti određeni posebni i zajednički delovi zgrade i obim i način njihovog korišćenja; a za porodične stambene zgrade još i način upravljanja zgradom i pojedina pitanja održavanja, opravki i prepravki, koja etažni vlasnici žele urediti drugačije nego što ih uređuju dispozitivne odredbe zakona. Naravno, opšti uslovi su mogli regulisati i druga pitanja osim ovih obaveznih, mada je zakonodavac zbog detaljne imperativne regulative ostavljao malo prostora za to[21].

Iz analize obaveznih elemenata sadržaja opštih uslova na prvi pogled se čini da oni treba da regulišu ista ona pitanja, koja se sličnim aktima regulišu i u drugim državama. Ali, kada uzmemo u obzir da su pitanja upravljanja i održavanja stambenih zgrada bila imperativno regulisana doskorašnjim Zakonom o održavanju stambenih zgrada; da je bilo predviđeno da kućni red (a on sadrži pitanja koja se u drugim zemljama često regulišu pravilima o međusobnim odnosima) donosi opština, a ne etažni vlasnici; da su posebni delovi zgrade bili imperativno određeni u čl. 1 Zakona o svojini na delovima zgrada i čl. 9 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, a svi ostali delovi su argumentum a contrario određeni kao zajednički - onda je malo šta, izuzev ponavljanja rešenja već sadržanih u ovim zakonima, ostajalo etažnim vlasnicima da sami urede.

Iako je u francuskom pravu broj imperativnih zakonskih odredbi veliki (32 odredbe od ukupno 48), ipak nije tako veliki kao u nekadašnjim srpskim propisima. Osim toga, rešenje francuskog zakonodavca po kome Reglement de copropriete treba da odredi i razgraniči posebne od zajedničkih delova zgrade ima smisla, jer francuski zakonodavac ne nabraja taksativno posebne delove (kao što je to slučaj kod nas), već samo određuje kriterijum (namena dela zgrade) na osnovu koga će etažni vlasnici odrediti šta se u njihovoj zgradi smatra zajedničkim, a šta posebnim delom[22]. Zato tamo pravilnik nije akt koji ponavlja zakonske odredbe koje jesu, kao i u nekadašnjem pravu Srbije, pretežno imperativnog karaktera, ali formulisane su tako da se postigla ravnoteža volje zakonodavca i etažnih vlasnika. Slično je i sa imperativnim odredbama francuskog prava oko održavanja zajedničkih delova zgrade[23].

U nekadašnjem pravu Srbije odredbe o sadržini opštih uslova, ovako postavljenih, nisu imale mnogo smisla. Istina je da je trebalo da ti opšti uslovi regulišu ista ona pitanja koja i u drugim zemljama regulišu pravila o etažnoj svojini - ali se kod nas uopšte nije vodilo računa o odnosu imperativnih odredbi zakona i opštih uslova, već se njihove sadržine «preklapaju». Čak ni to nije bilo dovoljno, nego je bilo predviđeno da opštine donose i okvirne propise o sadržini opštih uslova, a opštinski organ uprave mogao je uskratiti odobrenje na njihovu sadržinu ako su u suprotnosti sa zakonom ili okvirnim propisima.

Izgleda da je donošenje opštih uslova u ovom zakonu bilo predviđeno više forme  radi, da  ne  budemo  jedina  zemlja  bez  njih. Međutim,  mi  suštinski jesmo bili jedna od retkih zemalja bez pravila o međusobnim odnosima etažnih vlasnika, jer zakonodavac za njihovu sadržinu nije ostavljao prostora. Kad bismo konsultovali statistiku, videli bismo da se u praksi opšti uslovi gotovo i nisu donosili. I kad su bili donošeni, za njih se ne bi moglo reći da su ono što se pod pravilima o međusobnim odnosima u svetu podrazumeva. Tako je nastao paradoks: tamo gde je  donošenje  pravila  o međusobnim odnosima etažnih vlasnika imperativna obaveza, oni se ne donose; a u državama gde je to stvar slobodne odluke etažnih vlasnika, svaka zgrada ih ima.

V. Nova domaća regulativa

Naš novi Zakon o stanovanju i održavanju zgrada detaljno uređuje sadržinu pravila o međusobnim odnosima etažnih vlasnika, koja bi se mogla podeliti na obaveznu i fakultativnu.

1. Tako njihovu obaveznu sadržinu po ovom zakonu (čl. 17, st. 3) moraju činiti dva elementa: 1) obaveze koje vlasnici posebnih delova imaju po zakonu; i 2) način donošenja svih akata i odluka iz nadležnosti skupštine stambene zajednice i upravnika, uz napomenu da se pravilima nadležnost i potrebna većina za njihovo donošenje mogu urediti i drugačije nego što je to propisano zakonom.

Dok drugi obavezni element sadržine pravila smatramo primerenim i potrebnim, jer je zakonska regulativa ovih pitanja dispozitivnog karaktera, pa je etažni vlasnici mogu i drugačije urediti; za prvi element se to ne bi moglo reći. Naime, očigledno je da prvi element obavezne sadržine pravila predstavlja samo ponavljanje nečega što je zakonom već (imperativno) regulisano. Možda je važnost ovog pitanja jedini razlog zbog koga je donekle prihvatljivo da se isti tekst o obavezama etažnih vlasnika predviđenih zakonom, nađe i u pravilima. Pošto će se sa pravilima o međusobnim odnosima svaki etažni vlasnik upoznati pri njihovom donošenju, što se ne bi moglo reći za zakon koji laik retko kad pročita – ovakva regulativa je možda dodatna garancija da zakonske odredbe o obavezama etažnih vlasnika, bez čijeg poštovanja zgrada ne može funkcionisati, neće ostati nepoznate adresatima ovih normi.

Pored toga, zakon propisuje da sastavni deo ovog akta čini i evidencija posebnih i zajedničkih delova zgrade – što se takođe može smatrati njegovom obaveznom sadržinom, iako to zakonodavac predviđa u zasebnom stavu 5 člana 17, koji se ne odnosi na obaveznu sadržinu pravila. Ovaj element sadržine pravila smatramo neophodnim, jer ga nije moguće zakonom regulisati za svaku zgradu ponaosob, a radi se o pitanju koje je za etažne vlasnike iz razumljivih razloga od izuzetne važnosti.

2. Pored navedenih obaveznih elemenata pravilima se mogu urediti i druga pitanja, koja čine fakultativnu, neobaveznu sadržinu ovog akta, a koje zakonodavac takođe nabraja, ali primera radi (čl. 17, st. 4). To su: 1) ostali odnosi vlasnika posebnih delova u zgradi; 2) način upravljanja i održavanja zgrade; 3) poveravanje pojedinih poslova iz nadležnosti skupštine stambene zajednice profesionalnom upravniku; 4) način upotrebe zajedničkih delova zgrade; 5) način učešća u troškovima održavanja i upravljanja zgradom; 6) kućni red zgrade; 7) način očuvanja spoljašnjeg izgleda zgrade i sl. Pošto su navedena pitanja regulisana dispozitivnim normama zakona ili uopšte nisu regulisana zakonom, smatramo da je prikladno da ona čine eventualnu sadržinu pravila o međusobnim odnosima. Iz popisa pitanja o kojima je reč može se zaključiti da su to ista ona pitanja koja se aktom o međusobnim odnosima najčešće uređuju i u uporednom pravu, od kojih neka ulaze u ono što se u pravnoj teoriji naziva „stvarnim statutom zgrade“, a neka u tzv. „lični statut zgrade“ – o čemu je bilo reči.

Naša generalna ocena regulative sadržine pravila o međusobnim odnosima našim novim propisima je da je ona znatno bolje postavljena od one iz nekadašnjeg Zakona o svojini na delovima zgrada, kao i bliža uporednopravnim rešenjima.

IV Donošenje akata o međusobnim odnosima

1. Uporedno pravo. Za donošenje akta o međusobnim odnosima u uporednom pravu važe raznovrsna pravila.

Negde se traži saglasnost svih etažnih vlasnika (ređe), a negde pravila donosi skupština, kao organ zajednice, većinom glasova. Traženu većinu negde propisuje zakon, a negde skupština; a ona može biti kvalifikovana (Francuska, Italija - za Regolamento di condominio) ili obična većina (Nemačka, Švajcarska); negde samo po broju etažnih vlasnika, a negde i po vrednosti njihovih delova. Postoji i mogućnost obraćanja sudu ako se propisana većina ne postigne, a donošenje pravila je obavezno (Francuska, Italija - za Regolamento di condominio)[24]. Ako su pravila doneta propisanom većinom obavezuju sve etažne vlasnike, pa i one koji nisu glasali, uzdržali su se ili su glasali protiv.

2. Nekadašnje domaće pravo. Po Zakonu o svojini na delovima zgrada međusobni odnosi etažnih vlasnika se uređuju opštim uslovima, koje mogu doneti: privatni vlasnik, investitor, opština ili drugi korisnik zgrade (dakle ne sami etažni vlasnici) kad zahtevaju uknjižbu etažne svojine na svim posebnim delovima. Ako oni to ne učine ili ako se u režim etažne svojine ne prevode svi posebni delovi zgrade, međusobni odnosi se moraju urediti ugovorom na osnovu koga sopstvenik prenosi svojinu na posebnom delu etažnom vlasniku. Odredbe ugovora o uzajamnim odnosima ne moraju biti sastavni deo samog ugovora o prenosu svojine, već mogu biti i zaseban pravni akt. Opšti uslovi su obavezni za sve etažne vlasnike jedne zgrade, a ugovor o uzajamnim odnosima ima  „pravno dejstvo i prema docnijim pribaviocima drugih posebnih delova iste zgrade“ (čl. 28) - iako oni nisu učestvovali u njegovom formulisanju, već samo vlasnik zgrade i prvi etažni vlasnik.

Dakle, i po Zakonu o svojini na delovima zgrade međusobni odnosi etažnih vlasnika, kao i u uporednom pravu, mogu biti regulisani pri zasnivanju etažne  svojine  (opštim   uslovima   ili   ugovorom   o  uzajamnim odnosima) ili kasnije, ako je to propušteno, ali ovog puta samo ugovorom o uzajamnim odnosima.

Međutim, ono što značajno razlikuje naše nekadašnje rešenje od uporednopravnih je činjenica da međusobne odnose etažnih vlasnika ne regulišu oni sami[25]. Opšte uslove ili ugovor o uzajamnim odnosima ne donose ni svi etažni vlasnici sporazumno ni njihova skupština propisanom većinom, već bivši vlasnik, korisnik zgrade ili investitor, dakle lica koja nemaju nikakav (pravni ili drugi) interes da se bave regulisanjem uzajamnih odnosa etažnih vlasnika. Zato se opšti uslovi u praksi uglavnom i nisu donosili. Čak i ako bivši vlasnik zgrade zadrži jedan stan u njoj za sebe – pitanje je zašto bi on imao pravo da samostalno donosi pravila, kojima reguliše međusobne odnose svih etažnih vlasnika? Isti prigovor se može uputiti i rešenju, po kome se ugovor o uzajamnim odnosima zaključuje između vlasnika zgrade i jednog etažnog vlasnika, a važi za sve buduće sticaoce stanova u toj zgradi. Nekada su vlasnici stanova bila uglavnom društveno-pravna lica, a pojedinci samo nosioci stanarskog prava, pa su ove odredbe možda i imale nekog smisla, ali danas one deluju neprihvatljivo.

Neki autori[26] smatraju da je još apsurdnijim ovo rešenje činio čl. 25, st. 1 tog zakona, po kome se opšti uslovi mogu doneti pri uknjižbi etažne svojine na svim posebnim delovima zgrade. Da bi se tražila uknjižba, mora se prethodno zaključiti ugovor o prodaji sa budućim etažnim vlasnicima, pa je teoretski moguće da etažni vlasnik kupi stan u zgradi i ne znajući za sadržinu opštih uslova koji ga obavezuju, a koji će biti doneti kasnije, pri traženju uknjižbe. Za ovakvo favorizovanje prodavca stana svakako da ne postoji razlog.

3. Nova domaća regulativa. Naš novi Zakona o stanovanju i održavanju zgrada sadrži svega par odredbi o donošenju pravila o međusobnim odnosima etažnih vlasnika. On najpre predviđa da inicijativu za njihovo donošenje može pokrenuti svaki vlasnik posebnog dela u zgradi, što je adekvatno i logično rešenje, neuporedivo prikladnije od rešenja naših nekadašnjih propisa i u skladu je sa uporednim pravom. Sama pravila donose se jednoglasnom odlukom svih vlasnika, a zatim se objavljuju i registruju u Registru stambene zajednice, u skladu sa zakonom. Uvid u sadržinu pravila može izvršiti svako zainteresovano lice.

Donošenje pravila od strane samih etažnih vlasnika je neuporedivo bolje rešenje od onog, sadržanog u nekadašnjem zakonu, po kome su ih donosili subjekti izvan stambene zajednice. Traženje jednoglasnosti za donošenje pravila o međusobnim odnosima je svakako najdemokratskije rešenje i najveća garancija za njihovo poštovanje. Tu nema nezadovoljne manjine, koja se ne slaže sa odredbama pravila, pa ih doživljava kao nametnuta, što je mana većinskog odlučivanja (zamislimo položaj vlasnika psa u zgradi, gde je pravilima zabranjeno držanje životinja u stanu). Ali, čini se da je postizanje jednoglasnosti nerealno očekivati, posebno kad se radi o velikim stambenim zgradama sa stotinak stanara. Ovakvo rešenje ni u uporednom pravu nije naročito rasprostranjeno. Zato smatramo da bi od navedenog prihvatljivije bilo rešenje o donošenju pravila većinom na skupštini; s tim što bi ta većina, zbog značaja akta, trebalo da bude kvalifikovana (2/3 ili 3/4 svih etažnih vlasnika).

Rešenje identično sadašnjem sadržao je i nekadašnji Nacrt Zakona o pravu svojine i drugim stvarnim pravima Srbije iz 1981. godine[27], koji nikada nije stupio na snagu. On takođe predviđa da se međusobni odnosi etažnih vlasnika regulišu samo jednim aktom, ugovorom o uzajamnim odnosima, a donose ga jednoglasno sami etažni vlasnici (utoliko je termin ugovor adekvatan) – pa mu se mogu uputiti isti prigovori kao i upravo navedenom pozitivnopravnom rešenju. Ali, on sadrži i odredbu prema kojoj, ako se jednoglasnost ne može postići, sporna pitanja uređuje vanparnični sud na zahtev etažnih vlasnika, a privremeno će se na njihove međusobne odnose primenjivati okvirni propisi koje donosi skupština opštine. Ovo rešenje možemo oceniti kao prikladno i za sadašnji trenutak, jer omogućava funkcionisanje etažne svojine i u situaciji kada pravila nije moguće doneti – što naš novi zakon ne čini.

Što se tiče rešenja o obaveznom registrovanju pravila o međusobnim odnosima u Registru stambene zajednice, koje predviđa naš novi zakon, ocenili bismo ga pozitivno. Ono je predviđeno u mnogim državama. Njegova dobra strana je u tome što je ovaj registar javan i što uvid u podatke iz njega može imati svako zainteresovano lice, pre svega ono koje planira kupovinu stana u određenoj zgradi. Na taj način subjekat se može upoznati sa pravilima života u jednoj zgradi i odlučiti da li mu ona odgovaraju ili ne, pa u skladu sa tim i da li će poseban deo kupiti u toj ili nekoj drugoj zgradi. Reč je o modernom rešenju, koje će svakako olakšati život i etažnim vlasnicima jedne zgrade, ali i budućem stanaru, jer ako se njihove navike i očekivanja ne poklapaju na ovaj način će biti izbegnute neprijatnosti i predupređeni eventualni sporovi.

V Izmene akata o međusobnim odnosima

1. Uporedno pravo. U uporednom pravu se za izmenu pravila o međusobnim odnosima etažnih vlasnika često traži njihova jednoglasna odluka, doneta na skupštini. Za izmenu pojedinih odredbi ovih pravila dovoljna je i većinska odluka (obična ili posebna većina – zavisno od države), naročito ako su izmene opravdane i ne škode nikom od etažnih vlasnika. Izvesne odredbe ovih akata se, međutim, odlukom skupštine uopšte ne mogu promeniti. U Francuskoj tako se nikad ne može promeniti namena i način uživanja posebnog dela[28].

Etažni vlasnici se mogu obratiti sudu ako u bilo kom smislu nisu zadovoljni odlukom skupštine, iz formalnih ili materijalnih razloga (mogu biti nezadovoljni zato što odluka o izmenama nije doneta, ali i zato što je doneta)[29].

2. Nekadašnje domaće pravo. Što se tiče naknadnih izmena akta o međusobnim odnosima etažnih vlasnika, Zakon o svojini na delovima zgrada je predviđao da su one moguće, ali uz pismeni pristanak etažnih vlasnika čijih se prava izmena tiče – što je bilo pravično rešenje.

Izmene opštih uslova i ugovora o uzajamnim odnosima ne vrše, međutim, sami etažni vlasnici, nego subjekti koji te akte i donose (bivši vlasnik, opština, drugi korisnik zgrade ili investitor, odnosno lica koja su zaključila ugovor o uzajamnim odnosima). Etažni vlasnici najpre nisu bili ovlašćeni da donose opšte uslove  (ugovor  o  uzajamnim odnosima) koji ih obavezuje, a zatim su morali trpeti njihove izmene od strane subjekata koji nemaju interesa za regulisanje odnosa u zgradi u kojoj ne stanuju[30]. Traženje pismenog pristanka etažnih vlasnika je bila jedina brana samovolji ovih subjekata.

Pored samovolje, drugi, veći problem je bila nezainteresovanost ovlašćenih lica za izmene opštih uslova (ugovora o uzajamnim odnosima), čak i onda kad su one bile neophodne. Neki pravni pisci su se zato zalagali za široko tumačenje čl. 31 koji ih predviđa, smatrajući da bi u takvim situacijama sami etažni vlasnici (posebno ako su svi stanovi u privatnoj svojini) ipak mogli sporazumno izmeniti ove akte. U prilog ovakvog tumačenja[31] navodi se posebno st. 2 člana 31, koji daje mogućnost većini etažnih vlasnika da se predlogom obrate vanparničnom sudu radi izmena opštih uslova (ugovora o uzajamnim odnosima) koje smatraju potrebnim, ako se pojedini etažni vlasnici protive izmenama (ili ne daju pismenu saglasnost iz čl. 31, st. 1). Sud bi pozitivnu odluku donosio ako izmene smatra celishodnim i opravdanim.

Sudska praksa je zauzela stav, po kome će odluka vanparničnog suda moći i da zameni opšte uslove (ugovor o uzajamnim odnosima), čak i kada oni uopšte nisu doneti: „Ukoliko opštih uslova ili ugovora o uzajamnim odnosima nema, a stranke ne mogu da se slože oko načina korišćenja (perionice rublja – prim. autora) i zaključenja ugovora o uzajamnim odnosima (... a pravo tuženih da isključivo koriste navedenu prostoriju moglo bi se zasnivati samo na jednom od ova dva akta) ... treba im dati mogućnost da svoje odnose regulišu sudskim putem. Kao najpogodniji način regulisanja ovih odnosa je vanparnični postupak, po analogiji sa čl. 31 navedenog Zakona...» (Okružni sud u Novom Sadu, Gž. 1214/66)[32]. Navedeni stav se smatrao još jednim argumentom u prilog mogućnosti da etažni vlasnici sami izmene akt o međusobnim odnosima.

Neki autori su smatrali[33] da bi pravo na traženje izmena opštih uslova (ugovora o uzajamnim odnosima) sudskim putem trebalo priznati svakom etažnom  vlasniku  (kao  u  italijanskom  pravu npr.), a ne vezivati ga za volju većine, jer se može desiti da ovim aktima (na čiju sadržinu etažni vlasnici nisu uticali) bude povređeno pravo samo jednog etažnog vlasnika ili manjine, koja može da poseduje i veći deo zgrade.       

Prema već pomenutom Nacrtu zakona o pravu svojine i drugim stvarnim pravima iz 1981. (čl. 182), kao što se ugovor o uzajamnim odnosima donosi sporazumom svih etažnih vlasnika – tako se njihovom jednoglasnom odlukom i menja, uz mogućnost obraćanja vanparničnom sudu jednog ili više etažnih vlasnika kad je to potrebno. To je bilo prikladnije rešenje, posebno zato što sami etažni vlasnici vrše potrebne izmene.

3. Nova domaća regulativa. Naš novi Zakon o stanovanju i održavanju zgrada ne sadrži odredbe o načinu izmene već donetih pravila o međusobnim odnosima. To smatramo propustom, a jedino što iz ovakve regulative možemo zaključiti je da bi ista pravila koja važe za donošenje ovog akta trebalo da važe i za njegove izmene - pošto izmene ovog akta zakonom nisu isključene.

Mišljenja smo da bi ovo pitanje trebalo regulisati, a dobro bi bilo, s obzirom na to da sva pitanja koja se mogu urediti pravilima o međusobnim odnosima nisu istog značaja, predvideti različita pravila za njihovu izmenu – što je, kao što smo izneli, slučaj u uporednom pravu. I mogućnost obraćanja sudu od strane nezadovoljnih etažnih vlasnika takođe bi bilo dobro izričito regulisati, bar u najvažnijim crtama.

VI Pravno dejstvo akata o međusobnim odnosima

1. Uporedno pravo. Pitanje dejstva pravila o međusobnim odnosima etažnih vlasnika u mnogim državama nije zakonom regulisano, što bi svakako bilo poželjno.

U Belgiji npr. zakon ne reguliše ovo pitanje, ali se u pravnoj teoriji smatra[34] da klauzule, koje se tiču same stvari (ono što se zove „stvarni statut zgrade“) važe i za pravne sledbenike, a ostale klauzule samo ako su im pri zaključivanju ugovora o kupoprodaji saopštene. Smatra se da je najbolje sve odredbe koje treba da važe propter rem upisati u javne knjige, jer sudovi kada dođe do spora teško razlikuju ove dve vrste odredbi, isprepletane u pravilima.

U Francuskoj je dejstvo Reglement de copropriete takođe sporno. Najpre se razvila diskusija koliko je dobro da odredbe pravilnika, koji je usvojen većinom glasova u skupštini, budu obavezne i za etažne vlasnike koji su glasali protiv, tj. da li njegove odredbe treba da imaju stvarnopravni ili lični karakter. Preovlađuje stav u prilog prvog rešenja. Ova diskusija je inače deo šireg problema[35] - određivanja pravne prirode pravila, tj. da li su ona ugovornog ili statutarnog karaktera; ili se pak radi o aktima sui generis. Pravila su najčešće statutarnog karaktera (donosi ih skupština većinski), ali je moguće i drugačije viđenje stvari, što zavisi od rešenja konkretne države.

Što se tiče položaja pravnog sledbenika u Francuskoj, bitno je da li je izvršeno „javno oglašavanje“ pravilnika  ili  ne.  Ako   jeste,  smatra  se  da  je  novi  titular imao saznanje o sadržini pravilnika i da ga on obavezuje. Ako javnog oglašavanja nije bilo, potreban je izričit pristanak pravnog sledbenika na obaveze iz njega. Francuski zakonodavac po ovom pitanju nije dovoljno jasan, smatraju njegovi komentatori[36], pa su tumačenja neophodna, ali u praksi novi etažni vlasnici obično pristaju, izričito ili prećutno na sadržinu pravilnika.

U pravnoj teoriji mnogih država se smatra[37] da bi pravila o međusobnim odnosima etažnih vlasnika, ako to pitanje nije regulisano zakonom, a u cilju pravne sigurnosti, trebalo upisati u javne knjige da bi važila i za pravne sledbenike, sa čim se moramo složiti. Ipak, da bi se izbegle sve dileme i tumačenja, najbolje je kada sam zakonodavac izričito odredi karakter dejstva odredbi pravila.

2. Nekadašnje domaće pravo. Zakon o svojini na delovima zgrada je predviđao da odredbe opštih uslova i ugovora o uzajamnim odnosima imaju i bez upisa u javne knjige apsolutno i stvarnopravno dejstvo, tj. da važe i za pravne sledbenike etažnih vlasnika, pri čemu se nije pravila razlika između univerzalnih i singularnih sukcesora.

3. Nova domaća regulativa. Kao što je već pomenuto, naš novi Zakon o stanovanju i održavanju zgrada predviđa da se pravila vlasnika obavezno registruju i objavljuju u Registru stambene zajednice i da uvid u sadržinu pravila može izvršiti svako zainteresovano lice. Mišljenja smo da zahvaljujući tome pravila o međusobnim odnosima etažnih vlasnika imaju apsolutno dejstvo, kao što je to slučaj i sa podacima upisanim u druge javne registre; i da će važiti za svakog budućeg pribavioca posebnog dela u konkretnoj zgradi. Iako to nije propisano zakonom, mišljenja smo takođe, a na osnovu analogije sa drugim javnim registrima, da se niko ne može pozivati na to da mu sadržina pravila nije bila poznata, nezavisno od toga da li je zaista izvršio uvid u ovaj registar ili je to propustio.

VII Zaključak

Na osnovu svega iznetog možemo načelno zaključiti da su rešenja novog Zakona o stanovanju i održavanju zgrada u vezi akta o međusobnim odnosima etažnih vlasnika znatno bolja od rešenja naših nekadašnjih propisa i da su najvećim delom u skladu sa uporednopravnom regulativom.

Mišljenja smo da je naziv ovog akta, pravila o međusobnim odnosima, adekvatan i da preciznije od nekadašnjeg naziva odražava njegovu sadržinu. Takođe je dobro što je predviđeno donošenje samo jednog takvog akta, koji može sadržavati i kućni red, jer nema razloga da se donosi više takvih dokumenata kumulativno ili alternativno – kako su predviđali naši nekadašnji propisi, ali i pravni sistemi mnogih drugih država.

Prihvatljivim smatramo i rešenje po kome donošenje pravila nije obaveza etažnih vlasnika, kao što je to nekad bilo. Mišljenja smo i da je zakonodavac adekvatno definisao sadržinu ovog akta, koja je uglavnom fakultativna, pa etažni vlasnici mogu sami odabrati pitanja koja će urediti, kao i način njihovog uređivanja. Zahvaljujući zakonskim odredbama dispozitivnog karaktera, omogućeno je da se regulativom kroz pravila o međusobnim odnosima postigne ravnoteža između volje zakonodavca i etažnih vlasnika. Jedino što nije bilo neophodno predvideti je da obaveznu sadržinu pravila predstavlja i navođenje obaveza etažnih vlasnika, već sadržanih u zakonu.

Posebno značajnim smatramo to što je nov zakon napustio rešenje prethodnog u vezi subjekta koji donosi pravila, ispravno se opredeljujući da i inicijativu za donošenje i samo donošenje ovog akta prepusti etažnim vlasnicima zgrade. Traženje jednoglasnosti za donošenje pravila, međutim, ne smatramo dobrim rešenjem, jer je nerealno očekivati da se to u praksi može postići, naročito u većim zgradama. Takođe bi trebalo propisati i proceduru za izmenu pravila, što novim zakonom nije učinjeno; a ona bi trebalo da bude različita, zavisno od značaja pitanja koje se želi drugačije regulisati.

Konačno, registraciju i objavljivanje pravila takođe smatramo korisnim i modernim rešenjem, koje po našem mišljenju ovom aktu obezbeđuje i apsolutno dejstvo.

 

 

 

Nina Planojević, LLD*

THE ACT ON MUTUAL RELATIONSHIP OF THE TENANTS OF RESIDENTIAL BUILDING IN NEW SERBIAN REGULATIONS

Summary

The theme of this paper is the analysis of the provisions of the new Law on housing and building maintenance related to the act regulating the mutual relationship of the apartments owners in a residential building. Researching this topic and for the purpose of reaching a quality assessment, the author conducted a comparative analysis of the new provisions with the solutions from the previous law, as well as with those existing in other countries. In the first part of the paper, the author discusses a number and types of acts regulating this mutual relationship. In the second part, she analyzes the compulsory and facultative content of this act. In the third and the fourt part, the author presents the method of its adoption and changes involved. The fifth part is dedicated to the analysis of the legal effect of the act regulating the mutual relationship of the tenants in a residential building. In the conclusion, the author presents strengths and weaknesses of new provisions and presents suggestions for their correction.

Key words: property law, condominium, mutual relationship of the apartments owners, the rules on mutual relationship of the apartments owners, management of  the residential building.

 

 


* Redovni profesor Pravnog fakulteta Univerziteta u Kragujevcu; nplanojevic@jura.kg.ac.rs

** Rad je napisan u okviru projekta Pravnog fakulteta Univerziteta u Kragujevcu Usklađivanje pravnog sistema Srbije sa standardima Evropske unije.

[1] U našem pravu je akt o međusobnim odnosima etažnih vlasnika prvi i jedini put bio regulisan Zakonom o svojini na delovima zgrada iz 1959.

[2] "Sl. glasnik RS" br. 104/2016.

[3] J. N. Hazard, Copropriete par etages et horizontale (droit des Etats-Unis), Assotiation Internationale de Droit compare, session d´ete, Pescara, 1968, 6.

[4] R. Sacco, Copropriete par appartements et copropriete horizontale, Congresso di Diritto Comparato, Relazione Nazionale Italiana, Pescara, 1970, 7.

[5] "Sl. glasnik RS", br. 50/92, 76/92, 84/92, 33/93, 53/93, 67/93, 46/94, 47/94, 48/94, 44/95, 49/95, 16/97, 46/98, 26/01, 101/05, 99/11.

[6] "Sl. glasnik RS", br. 44/95, 46/98, 1/2001, 101/05, 27/11, 88/11.

[7] Jedino što je bilo predviđeno je da se neka pitanja, koja se tiču međusobnih odnosa etažnih vlasnika, mogu regulisati ugovorom o zajedničkom organizovanju poslova održavanja više zgrada (čl. 27 Zakona o održavanju stambenih zgrada).

[8] "Sl. list FNRJ" br. 16/59; "Sl. list SFRJ" br.  43/65, 57/65; "Sl. glasnik SRS" br. 51/71; "Sl. glasnik RS" br.  52/73, 29/73, 25/84, 33/96.

[9] Čl. 24 Zakona o svojini na delovima zgrada.

[10] Takav jedan „ogledni primerak“ nalazi se i u knjizi Etažna svojina - Komentar Zakona o etažnoj svojini Crne Gore (Z. Rašović; M. Ivović; Z. Žižić), Beograd, 1995, 259-278.

[11] Ovakvu podelu pravi: J. Limpens, Copropriete par appartements et propriete horizontale en droit Belge, Rapports Belges au VIII-e Congres international de droit compare, Pescara - Bruxelles, 1970, 191-193.

[12] O ovoj temi: N. Planojević, Raspodela troškova održavanja stambenih zgrada (III deo), u: Pravo i usluge (ur. M. Mićović), Kragujevac 2012, 923-935.

[13] O ovoj temi više: N. Planojević, Organizacija upravljanja stambenom zgradom po Zakonu o stanovanju Republike Srbije i u pravnim sistemima evropskih država, Zbornik radova naučnog skupa „Pravni odnosi u stambenoj oblasti“, Niš, 1994, 115-126.

[14] Više o tome: N. Planojević, Propast zgrade po nacrtu Zakonika o svojini i drugim stvarnim pravima Srbije i u uporednom pravu, Pravni život, br. 11, 2009, 627-643.

[15] Videti: čl. 1138, st. 4 CC Italije ili čl. 43 francuskog zakona iz 1965.

[16] G. Marty, Copropriete par etages et horizontale (droit Francais), Session de droit compare, Pescara, 1968, 10-11. Videti i  čl. 8 francuskog zakona iz 1965.

[17] A. Ionasco, Copropriete par appartements et copropriete horizontale, Academie internationale de droit compare, VIII-e congres, rapport general, Pescara, 1970,17-18.

[18] O tome više: N. Planojević, Sankcionisanje neodržavanja stambenih zgrada (IV deo), u: XXI vek - vek usluga i uslužnog prava (ur. M. Mićović), knj. 3, Kragujevac 2012, 233-248.

[19] G. Marty, op. cit., 10-11.

[20] Videti čl. 1138, st. 4. CC Italije, kao i R. Sacco, op. cit., 7.

[21] O tome više: N. Planojević, Etažna svojina, Kragujevac, 1997.

[22] O tome više: N. Planojević, Predmet etažne svojine, Pravni život, br. 10, 1996, 49-70.

[23] Jedan od kriterijuma francuskog zakona iz 1965. godine za raspodelu troškova održavanja zajedničkih delova je mera njihove upotrebe - što se ustanovljava pravilnikom. Kriterijum, dakle, jeste imperativan, ali i pravilnik je neophodan. Naprotiv, kod nas je imperativni kriterijum za raspodelu ovih troškova (odnos površine svog stana i svih posebnih delova zgrade - čl. 24, st. 1 Zakona o održavanju stambenih zgrada) bio takav da etažni vlasnici nisu imali šta dalje da regulišu.

[24]  G. Marty, op. cit., 10-11; R. Sacco, op. cit., 7.

[25] Ovakvo zapažanje čini i Z. Stefanović, Etažna svojina, magistarski rad odbranjen 1992. na Pravnom fakultetu u Beogradu, 111 i dalje.

[26] Z. Stefanović (op. cit., 112) iznosi to mišljenje, mada je možda takvo tumačenje previše usko i striktno.

[27] Skupštinski pregled 199/VI od 04. 12. 1981, Beograd.

[28] Videti čl. 26, st. 2 francuskog zakona iz 1965, kao  i G. Marty, op. cit., 10-11.

[29] Videti čl. 42 francuskog zakona iz 1965. i čl. 1137, st. 2 italijanskog CC, kao i: A. Ionasco, op. cit., 17-18.

[30] Ovakvo zapažanje čini i Z. Stefanović, op. cit., 113.

[31] A. Finžgar, Komentar Zakona o svojini na delovima zgrada, Beograd, 1960, 265.

[32] Zbirka sudskih odluka, knj. 13, sv. 1, Beograd, 1968.

[33] Z. Stefanović, op. cit., 112-113.

[34]  J. Limpens, op. cit., 191-193.

[35]  Z. Rašović, M. Ivović, Z. Žižić, op. cit., 184.

[36]  G. Marty, op. cit., 10-11.

[37]  J. Leyser, The ownership of flats-a Comparative study, The International and Comparative Law Quarterly, v.7, Pt. 1/I, 1958, 40-41; R. Sacco, op. cit., 7.

* Full-time professor, Faculty of law, University of Kragujevac