Edina Kočan*
UDK: 347.242:349.442(497.5+497.4)
doi: 10.46793/GP.1201.035K
UPOREDNI PRIKAZ HRVATSKOG I SLOVENAČKOG PRAVA GRAĐENjA
Rad primljen: 23. 12. 2020.
Rad ispravljen: 22. 02. 2021.
Rad prihvaćen za objavljivanje: 25. 02. 2021.
Pravo građenja je relativno nov pravni institut u hrvatskom i slovenačkom pravu, iako njegove začetke nalazimo još u rimskom pravu, u vidu tadašnjeg pravnog instituta- superficies. Pravo građenja predstavlja specifičan institut građanskog prava koji ovlašćuje njegovog imaoca da na ili ispod površine tuđeg zemljišta ima sopstvenu građevinu na određeno ili neodređeno vreme, uz obavezu plaćanja naknade za upotrebu zemljišta, a vlasnik zemljišta je dužan da to trpi. Nakon isteka roka na koji je osnovano pravo građenja, izgrađeni građevinski objekat prelazi u svojinu vlasnika parcele, uz odgovarajuću naknadu nosiocu prava građenja. Autor se u radu bavi uporednopravnom analizom regulative pomenutog instituta u hrvatskom i slovenačkom pravu, u delu koji se odnosi na njegov pojam, predmet, sticanje i trajanje. U uvodnom delu rada autor predstavlja genezu instituta prava građenja u pomenutim pravnim sistemima, sa osvrtom na pravo trajnog korišćenja građevinskog zemljišta u društvenoj/državnoj svojini, koje je predstavljalo svojevrsni pandan pravu građenja. U drugom delu rada analizira pojmovno određenje prava građenja, sa ciljem da predoči njegovu pravnu prirodu i istakne bitna svojstva koja ga čine specifičnim u odnosu na ostala stvarna prava. U trećem delu rada analizira odredbe koje se odnose na predmet prava građenja, imajući u vidu zakonske norme i stavove u pravnoj teoriji. U četvrtom delu rada predmet analize su odredbe koje regulišu sticanje (titulus i modus) i trajanje prava građenja. U zaključnom delu rada autor iznosi rezultate analize i ocenu razmatranih zakonskih rešenja, u cilju da predloži najprihvatljivija rešenja za buduće srpsko pravo.
Ključne reči: ograničena stvarna prava, pojam prava građenja, predmet prava građenja, sticanje i trajanje prava građenja, pravo građenja u Hrvatskoj, pravo građenja u Sloveniji.
I UVOD
Pravo građenja je institut savremenog stvarnog prava, koji je po mnogo čemu specifičan u odnosu na ostale stvarnopravne institute. Razvio se još za vreme rimskog carstva, u vidu superficies-a[1], ali je zahvaljujući funkcijama koje se njime ostvaruju, u izmenjenom obliku, svoje mesto našao i u modernim kodifikacijama s kraja XIX i početkom XX veka.[2]
U Socijalističkoj Federativnoj Republici Jugoslaviji (SFRJ), u čijem su sastavu između ostalih[3] bile i sada nezavisne države Hrvatska i Slovenija, pravo građenja nije postojalo u formi koju srećemo u uporednom pravu[4]. Postojalo je pravo trajnog korišćenja građevinskog zemljišta u društvenoj/državnoj svojini[5], koje je po mnogo čemu slično sa pravom građenja i koje se zbog te sličnosti često poistovećivalo sa institutom prava građenja u uporednom pravu.
Uspostavljanjem individualističkog koncepta prava svojine, socijalistički institut trajnog prava korišćenja građevinskog zemljišta u državnoj/društvenoj svojini izgubio je smisao, s obzirom na to da je najveći deo istog privatizovan. To je stvorilo mogućnost za uvođenje instituta prava građenja u pomenute pravne sisteme, kojim se na određeni način zadovoljavaju iste potrebe pojedinaca i društva kao i trajnim pravom korišćenja građevinskog zemljišta.[6]
Pravo građenja je u hrvatskom pravu uređeno Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Republike Hrvatske[7] (u daljem tekstu: ZVDSP), u delu VI, pod nazivom „Pravo građenja“, čl. 280.-296..
U slovenačkom pravu pravo građenja uređeno je Stvarnopravnim zakonikom Republike Slovenije[8] (u daljem tekstu: SPZ), u delu XI, pod nazivom „Stavbna pravica“, čl. 256.-265. Posebne odredbe o pravu građenja i njegovom osnivanju od strane subjekata javnog prava (koje neće biti predmet analize u ovom radu) sadrže još i Zakon o javnom-privatnom partnerstvu (ZJPP)[9] i Zakon o stvarnoj imovini države i samoupravnih lokalnih zajednica (ZSIDSLZ-1)[10].
U ovom radu prikazaćemo segmente hrvatskog i slovenačkog prava građenja (pojam, predmet, sticanje i trajanje), koje pripada dvema različitim koncepcijama koje postoje u pogledu regulative ovog instituta (romanska i germanska koncepcija prava građenja), sa ciljem da ukažemo na bitne razlike koje postoje među njima. Suštinska razlika između dva modela regulative prava građenja je u sledećem: pravni sistemi koji su pravo građenja regulisali po uzoru na germansku kocepciju pravo građenja smatraju nepokretnošću (fikcija da je pravo ”jurističko” zemljište), te ono shodno tome preuzima njegovu ulogu u pravnom smislu; za razliku od superficijarnog prava kojim se samo poništava atrakciona snaga zemljišta.
S obzirom na to da je reč o pravnom institutu koji nikada nije bio regulisan u domaćem pravu, ali je njegovo uvođenje predviđeno Prednacrtom Građanskog zakonika Republike Srbije[11] (u daljem tekstu: Prednacrt), smatramo da ćemo analizom pomenutih segmenata prava građenja u slovenačkom i hrvatskom pravu, sa kojima delimo dobar deo pravne istorije, doći do zaključka o najprihvatljivijim rešenjima za buduće srpsko pravo. Svaki od pomenutih segmenata prava građenja biće analizirani u okviru posebnih naslova i podnaslova, na način da ćemo najpre analizirati hrvatsko pravo građenja, a zatim slovenačko. U zaključnom delu rada prikazaćemo rezultate analize i dati ocenu razmatranih zakonskih rešenja.
II POJAM PRAVA GRAĐENjA
A. Hrvatsko pravo
Pravo građenja predstavlja ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu, koje ovlašćuje nosioca prava da na površini zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, a svagdašnji vlasnik zemljišta je dužan da to trpi.[12] Pravo građenja je u pravnom pogledu izjednačeno sa nepokretnošću - zemljištem, tako da ono preuzima njegovu ulogu dok postoji, a objekat koji je izgrađen ili bude izgrađen na njemu deli njegovu pravnu sudbinu.[13]
Na osnovu priložene definicije možemo izdvojiti obeležja prava građenja koja čine njegov pojam, a to su:
1) Pravo građenja je ograničeno stvarno pravo posebne vrste (pravna priroda). Iako je po svom sadržaju slično službenostima, kako stvarnim (pravo korišćenja tuđe stvari, obaveza vlasnika parcele da trpi izgradnju i postojanje tuđe zgrade) tako i ličnim (plodouživanje- ustanovljava se u korist određenog lica), ono ne predstavlja njihovu podvrstu[14], već zasebno pravo, što potvrđuju i ovlašćenja koja stiče nosilac prava građenja.
2) Pravo građenja se osniva na zemljištu (predmet). Predmet prava građenja je nečije zemljište, odnosno parcela. Iz toga sledi da može biti osnovano kako na tuđoj tako i na sopstvenoj parceli.
3) Nosilac prava građenja na objektu koji je izgrađen ili koji bude izgrađen stiče pravo svojine. Ovo ovlašćenje ne srećemo kod drugih ograničenih stvarnih prava.
4) Pravo građenja je trajno pravo (trajanje). Pravo građenja nije oročeno, ali njegovo trajanje ipak može biti ograničeno sporazumom između vlasnika zemljišta i nosioca prava građenja.
5) Pravo građenja je u pravnom pogledu izjednačeno sa nepokretnošću. Postoji zakonska fikcija da je pravo građenja zapravo „jurističko“ zemljište, koje stupa na mesto prirodnog zemljišta. Time se sprečava da izgrađena zgrada priraste prirodnom zemljištu, iako je fizički spojena sa njim. Pravo građenja je glavna stvar, a objekat je njegov pripadak. Prema tome, ovom pravnom fikcijom se ne ukida načelo superficies solo cedit, već se ukida privlačna pravna snaga zemljišta, čiju ulogu preuzima pravo građenja.[15] Iz iznetog sledi da pravo građenja ima dvostruku pravnu prirodu: ono istovremeno predstavlja stvarno pravo na nečijem zemljištu i samostalnu nepokretnost u pravnom smislu, sa zgradom ili bez zgrade u svojini nosioca prava građenja.[16] Zbog dvostruke pravne prirode pravo građenja se upisuje u evidenciju nepokretnosti i kao teret na zemljištu i kao potpuno samostalna nepokretnost u poseban zemljišnoknjižni uložak.
Osim pomenutih, smatramo da je važno istaći određena svojstva prava građenja koja nalazimo u zakonskim odredbama mimo čl. 280. ZVDSP, a koje se odnose na neodvojivost[17] i mogućnost raspolaganja pomenutim pravom[18].
Pravo građenja je neodvojivo od predmeta, ali i od objekta koji je izgrađen na njemu. Pravom građenja se pravno odvaja zemljište od građevine, ali se takođe uspostavlja neodvojiva veza između prava građenja i zemljišta i prava građenja i objekta. Kao što se u pravnom prometu ne mogu odvojeno naći pravo građenja i objekat izgrađen na njemu, tako ne postoji ni mogućnost raspolaganja parcelom bez prava građenja kao njenog tereta.
Pravo građenja je otuđivo i nasledivo pravo (prometnost)[19]. Pravom građenja se može raspolagati kako pravnim poslovima inter vivos, tako i mortis causa, ali je ova odredba dispozitivnog karaktera, pa će važiti samo ako nije drugačije određeno.
B. Slovenačko pravo
Pojmovno određenje prava građenja u slovenačkom zakonu uže je uređeno u odnosu na hrvatski zakon.
Prema odredbama koje uređuju pojam u slovenačkom pravu[20], pravo građenja predstavlja prenosivo pravo posedovanja izgrađene zgrade iznad ili ispod tuđe nepokretnosti na određeno ili neodređeno vreme.
Za razliku od hrvatskog prava, slovenačko pravo u okviru zakonske definicije ne sadrži fikciju o pravu građenja kao nepokretnosti u pravnom smislu, niti je istaknuta pravna priroda prava građenja, iako je možda dovoljno to što se odredbe koje se odnose na pravo građenja nalaze u posebnom delu, pa se na osnovu toga može zaključiti da je u pitanju ograničeno stvarno pravo posebne vrste, a ne podvrsta nekog od postojećih.[21]
Bitne karakteristike prava građenja sadržane u pojmu su još:
1) Pravo građenja se osniva na tuđoj nepokretnosti[22] (predmet). Iz toga sledi da nije moguće osnivanje prava građenja na sopstvenoj nepokretnosti (svojinsko pravo građenja).
2) Pravo građenja može se uspostaviti na određeno ili neodređeno vreme (trajanje). Praktično neograničeno trajanje prava građenja je novina u slovenačkom SPZ-u[23]. Pre izmena i dopuna SPZ, pravo građenja je predstavljalo vremenski ograničeno pravo (99 godina).
3) Nosilac prava građenja na izgrađenoj zgradi stiče pravo svojine. Iako je u slovenačkom pravnom poretku uspostavljen princip superficies solo cedit, prema kojem zemljište i objekat koji je izgrađen na njemu pripadaju vlasniku zemljišta, pravom građenja se isti negira. Naime, vlasnik zemljišta zadržava pravo svojine na istom, dok nosilac prava građenja stiče pravo svojine na objektu koji je izgrađen na pravu građenja. Za razliku od hrvatskog prava, slovenački zakon ne sadrži fikciju o pravu građenja kao nepokretnosti u pravnom smislu, pa se ne može reći da je objekat koji je izgrađen na pravu građenja njegov priraštaj, odnosno pripadnost po hrvatskoj terminologiji.
4) Pravo građenja je prenosivo pravnim poslovima inter vivos i mortis causa, po pravilima koja se odnose na prenos prava vlasništva na nepokretnostima. Međutim, nosilac prava građenja u pravnom prometu može raspolagati samo samim pravom, ali ne i pravom svojine. Dakle, nije moguće kupiti zgradu ili deo zgrade i zemljište ispod nje od nosioca prava građenja po principu superficies solo cedit[24].
III PREDMET PRAVA GRAĐENjA
A. Hrvatsko pravo
Odredbom člana 280. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima RH, kao predmet prava građenja određeno je nečije zemljište[25], preciznije, parcela (celo zemljišnoknjižno telo). Dakle, važno je da na samom zemljištu postoji nečije pravo svojine, da pripada nekome.[26] S tim u vezi, moguće je osnovati pravo građenja i na sopstvenoj parceli, jer i ono ulazi u kategoriju „nečijeg“ zemljišta.[27] U tom slučaju, kao i kod svojinskih službenosti, ovo pravo bi se aktiviralo tek sa prenosom prava građenja sa vlasnika zemljišta na drugo lice. Ovakvo rešenje omogućava vlasniku zemljišta da kreira na sopstvenoj praceli pravo koje će mu omogućiti da u nekom trenutku raspolaže njime na način da zadrži pravo svojine na zemljištu, a sa druge strane sugeriše da isto nije moguće osnivati na zemljištu koje je po svojoj nameni javno dobro, osim ako nešto drugo zakonom nije predviđeno.
Međutim, ono što je u pravnoj teoriji sporno jeste vrsta parcele koja je podobna da bude predmet prava građenja, shodno tipologiji zemljišta u pozitivnopravnim propisima. Hrvatski zakon u tom smislu ne određuje ništa, ali u pravnoj teoriji srećemo stav da zemljište koje predstavlja predmet prava građenja ne mora da ima neke posebne osobine.[28] S tim u vezi zaključujemo da to može biti ne samo građevinsko, već i poljoprivredno zemljište. Sa druge strane, pojedini autori[29] smatraju da predmet prava građenja može biti isključivo građevinska parcela ili ona koja se u istu može pretvoriti saglasno javnopravnim propisima, jer bi osnivanje prava građenja na parceli koja ima poljoprivrednu namenu rezultiralo nemogućnošću njegove realizacije. Poljoprivredno zemljište jeste ono koje se koristi za poljoprivrednu proizvodnju (njive, vrtovi, voćnjaci, livade, pašnjaci, močvare...) i ne može se koristiti u druge svrhe, osim ako propisima nije nešto drugo predviđeno. Imajući u vidu da nosilac prava građenja ugovorom o osnivanju istog stiče ovlašćenje da na nečijem zemljištu izgradi objekat (što je i svrha osnivanja ovog prava na neizgrađenoj parceli), za čiju izgradnju mora pribaviti građevinsku dozvolu nadležnog organa, kao i činjenicu da se ista može izdati samo za izgradnju objekata na zemljištu koje je prostornim planom definisano kao građevinsko, dolazimo do zaključka da bi realizacija prava građenja na poljoprivrednom zemljištu bila nemoguća.
S obzirom na to da je osnovno ovlašćenje nosioca prava građenja da izgradi objekat, predmet prava građenja po pravilu treba da bude neizgrađena građevinska parcela. Međutim, prema mišljenju nekih autora[30], ne postoji nikakva smetnja da predmet prava građenja bude i izgrađena građevinska parcela, ukoliko pravo građenja podrazumeva izgradnju objekta podzemnog karaktera.[31] To takođe otvara mogućnost da na jednom zemljištu postoje dva prava građenja - jedno ispod površine zemljišta, a drugo iznad.[32]
Bez obzira na to da li je predmet prava građenja izgrađena ili neizgrađena parcela, pravo svojine na objektu stiče nosilac prava građenja. U prvom slučaju pravo svojine se stiče pravnim odvajanjem postojećeg objekta od zemljišta, a u drugom izgradnjom objekta (što predstavlja esencijalno ovlašćenje prava građenja kada je predmet neizgrađeno građevinsko zemljište).
B. Slovenačko pravo
Predmet prava građenja u slovenačkom pravu određen je u čl. 256. st. 1. SPZ. Prema toj odredbi, pravo građenja je moguće osnovati na površini ili ispod površine tuđe nepokretnosti.
Slovenački zakonik je izjednačio pojam nepokretnosti sa prostorno odmerenim delom zemljine površine - parcelom, koji je kao takav vezan za oznaku u evidenciji nepokretnosti. Zbog toga neki autori smatraju da predmet pravnog posla sa stvarnopravnim posledicama, kakav ugovor o osnivanju prava građenja jeste, ne može da bude deo parcele (jer nema karakter stvari), već je to uvek cela parcela.[33] Međutim, postoje i suprotna mišljenja, u smislu da nije nužno da se pravo građenja odnosi na celu parcelu, već da ono može teretiti samo jedan njen deo.
Iako u pravnom smislu pravo građenja tereti celu nepokretnost, u suštini je opravdanje nosioca prava na korišćenje i uživanje ograničeno na fizički opredeljen i odmeren deo, pa s toga zemljište u isto vreme mogu koristiti i vlasnik zemljišta i nosilac prava građenja[34] ili čak na istoj parceli može postojati više nosilaca prava građenja, u slučaju da se svako od njih horizontalno ili vertikalno odnosi na različite delove parcele[35]. U tom slučaju bi bilo potrebno pravnim poslom opisati prostorne granice prava građenja za svakog nosioca ponaosob (precizna formulacija prava građenja) i iste upisati u evidenciju nepokretnosti.[36] Smatramo da bi osnivanje prava građenja koje podrazumeva izgradnju objekta nadzemnog karaktera na delu već izgrađene parcele imalo smisla ukoliko bi se unapred izvršila parcelacija, te od jedne formirale dve parcele, od kojih bi jedna od njih bila predmet prava građenja. Sa druge strane, ukoliko je predmet prava građenja podzemni deo parcele, mišljenja smo da je bez značaja da li je površinski deo izgrađen ili ne. Analogno toj situaciji, smatramo nespornom i mogućnost osnivanja dva prava građenja na neizgrađenoj građevinskoj parceli, s tim da se jedno odnosi na njen nadzemni deo, a drugo na njen podzemni deo.
U pogledu vrste parcele koja je podobna da bude predmet prava građenja zakon nije opredeljen, ali iz pomenute odredbe proizilazi da prema SPZ-u ne postoji mogućnost osnivanja prava građenja na sopstvenoj parceli[37] (svojinsko pravo građenja), kao što je to slučaj u hrvatskom pravu. Prema našem mišljenju, ne postoji poseban razlog zbog kojeg bi se ograničila mogućnost konstituisanja prava građenja na tuđem zemljištu, jer u slučaju svojinskog prava građenja isto bi se aktiviralo tek ukoliko bi došlo do promene svojinskog subjekta, odnosno ukoliko bi vlasnik zemljišta otuđio pravo građenja. Smisao postojanja svojinskog prava građenja se i ogleda u njegovom prenošenju na drugo lice, jer vlasnik zemljišta kao nosilac prava svojine na istom već ima ovlašćenja koja sadrži pravo građenja.
Predmet prava građenja može biti kako izgrađena, tako i neizgrađena građevinska parcela. U prvom slučaju, pravom građenja bi se postojeći objekat pravno odvojio od prirodnog zemljišta i pripao nosiocu prava građenja, a u drugom slučaju bi na ovom pravu bio izgrađen objekat na kojem bi nosilac prava građenja stekao pravo svojine na određeno ili neodređeno vreme.
Međutim, u SPZ-u postoji odredba prema kojoj je moguće osnivanje prava građenja i na zemljištu koje je javno dobro u opštoj upotrebi, pod uslovom da se time ne ometa opšta upotreba javnog dobra.[38]
IV STICANjE I TRAJANjE PRAVA GRAĐENjA
A. Hrvatsko pravo
Sticanje prava građenja uređeno je članovima 286.-290. ZVDSP. Prema tim odredbama, pravo građenja stiče se na osnovu pravnog posla i odlukom suda.[39] Pravni posao predstavlja samo titulus, dok je modus upis u odgovarajuću evidenciju nepokretnosti.
Titulus. Osnivanje prava građenja moguće je kako na osnovu pravnog posla inter vivos, tako i mortis causa. Najčešće je u pitanju dvostrani pravni posao (ugovor) između vlasnika zemljišta (koje može biti fizičko ili pravno lice) i nosioca prava građenja (koje takođe može biti fizičko ili pravno lice), zaključen u pisanoj formi i overen od strane nadležnog organa, ali to može biti i jednostrani pravni posao. S obzirom na to da je u hrvatskom pravu moguće osnivanje prava građenja na sopstvenoj parceli, pravni osnov za takvo raspolaganje predstavlja upravo jednostrani pravni posao, odnosno pisana izjava volje vlasnika zemljišta da na istom osnuje pravo građenja u sopstvenu korist.
Pravni posao, jednostrani[40] ili dvostrani, na osnovu koga se osniva pravo građenja izvođenjem iz svojine na nepokretnosti mora da bude pravno valjan, odnosno, moraju biti ispunjene sve zakonske pretpostavke koje isključuju njegovu ništavost ili rušljivost. Dozvoljeno je da pravnim poslom budu određena ograničenja prava građenja, na način da su moguća, dopuštena i da nisu u suprotnosti sa pravnom prirodom ovog prava.[41] Hrvatsko pravo dopušta osnivanje prava građenja i pod raskidnim uslovom.[42]
Osim pravnim poslom, pravo građenja može biti osnovano sudskom odlukom u postupku deobe i ostavinskom postupku, po odgovarajućim pravilima o osnivanju službenosti odlukom suda.
Modus. Specifično obeležje prava građenja u hrvatskom pravu jeste da ono predstavlja nepokretnost u pravnom smislu. Zbog te karakteristike specifičan je način upisa ovog prava u zemljišne knjige.
Naime, pravo građenja istovremeno predstavlja teret na nečijem zemljištu, ali i samostalno stvarno pravo, te se iz tog razloga, a na osnovu valjanog pravnog posla, stiče dvostrukim upisom u odgovarajuću evidenciju nepokretnosti, na način da se najpre upisuje kao teret na zemljištu koje opterećuje, a zatim kao posebno zemljišnoknjižno telo u novoosnovanom zemljišnoknjižnom ulošku[43], uz naznaku ”Pravo građenja”[44] ali i broja zemljišnoknjižnog uloška u kojem je upisano zemljište koje opterećuje[45]. Trenutak upisa ovog prava u novoosnovanom zemljišnom ulošku, kojem je prethodio upis prava građenja kao tereta na zemljištu koje opterećuje, smatra se trenutkom sticanja.
Ukoliko na opterećenom zemljištu već postoje upisana ograničena stvarna prava kojima bi osnivanje prava građenja moglo da šteti, onda bi za upis bila potrebna saglasnost imaoca takvih prava. Zgrada koja bude izgrađena biće upisana kao da je izgrađena na pravu građenja.
U vlasnički list novog uloška upisaće se nosilac prava građenja. Međutim, u stavu 4. čl. 288. ZVDSP se, osim toga, definiše da će se „ako vlasnik zemljišta nije drugačije odredio, vlasnik upisati kao nositelj tog prava.“ Neki autori[46] su već izneli kritiku na račun takve formulacije, u smislu da je ista konfuzna, sa čime se slažemo. Nejasno je zašto bi se vlasnik zemljišta, koji je pravnim poslom osnovao pravo građenja, upisao kao nosilac tog prava. Upis prava građenja i postoji iz razloga da bi se kao njegov nosilac upisalo ono lice koje je pravnim poslom označeno kao njegov nosilac. Smatramo da bi adekvatnije rešenje bilo da se dozvoli upis samo nosioca prava građenja, jer je vlasnik za takav upis već dao pristanak kroz valjan ugovor o osnivanju prava građenja.
Trajanje. Hrvatsko pravo ne određuje ni gornju ni donju vremensku granicu trajanja prava građenja, što znači da ono predstavlja trajno pravo[47], ali je ta odredba dispozitivnog karaktera, pa će važiti samo ako ugovorne strane nisu nešto drugo odredile.
Odredbom čl. 293. ZVDSP određeno je da pravo građenja, između ostalog, prestaje istekom roka i ispunjenjem raskidnog uslova (rok i uslov)[48]. To znači da se trajanje prava građenja može ograničiti samo pravnim poslom između vlasnika zemljišta i nosioca prava građenja, s tim što „ovo ograničenje proizvodi pravne posledice prema trećim licima samo ako je upisano u zemljišne knjige, jer tada rok ili uslov postaje integralni deo prava građenja“[49].
Za prestanak prava građenja potrebno je i njegovo brisanje iz evidencije nepokretnosti i to kao tereta na zemljištu opterećenom tim pravom, a i kao posebnog zemljišnoknjižnog tela.
Prestankom prava građenja, sve ono što je bilo od zemljišta pravno odvojeno postaje njegova pripadnost. Time se uspostavlja pravno jedinstvo zemljišta i svega što je sa pravom građenja bilo odvojeno od zemljišta. Osim toga, prestanak prava građenja ima za posledicu i prestanak tuđih stvarnih prava koja su teretila pravo građenja, osim ako nešto drugo nije bilo ugovoreno.
Posebno je propisana obaveza vlasnika zemljišta da nakon prestanka prava građenja dotadašnjem nosiocu isplati ”onoliku naknadu za zgradu koliko je njegova nepokretnost u prometu vrednija sa tom zgradom nego bez nje” (čl. 295. st. 3. ZVDSP). To je dobro rešenje, imajući u vidu da se pravo građenja može opteretiti hipotekom (čl. 284. ZVDSP), te da će poverilac iz tog odnosa u slučaju prestanka prava građenja svoje potraživanje moći da namiri iz predmetne naknade (čl. 296. st. 2. ZVDSP), čiji iznos je moguće unapred izračunati ako se zna dužina trajanja prava građenja i starost zgrade u trenutku prestanka prava građenja.[50] Zbog toga će i nosilac prava građenja imati interes da izgrađeni objekat sačuva u dobrom stanju i da ga obnavlja za vreme trajanja prava, jer što je zgrada u boljem stanju to je i njena tržišna vrednost veća.
B. Slovenačko pravo
Prema odredbi čl. 257. st. 1. SPZ, osnivanje prava građenja moguće je samo na osnovu pravnog posla. Shodno tome, osnivanje prava građenja nije moguće na osnovu zakona, odluke državnog organa ili na neki drugi način. Međutim, kao što smo istakli u prethodnom naslovu, SPZ u odredbi čl. 265. definiše da se pravo građenja može osnovati i na zemljištu koje je javno dobro u opštoj upotrebi, pod uslovom da se time ne ometa opšta upotreba javnog dobra. S obzirom na to da se u čl. 257. kao osnov za sticanje prava građenja pominje samo pravni posao, ostaje nejasno da li i upravna odluka nadležnog organa predstavlja osnov za sticanje prava građenja ex lege kao posebnog prava na korišćenje javnog dobra, koje se inače pribavlja pomenutom odlukom.[51]
Osim punovažnog pravnog posla, za sticanje je potreban i upis u odgovarajuću evidenciju nepokretnosti.
Titulus. Pravo građenja se najčešće osniva ugovorom između vlasnika zemljišta[52] i nosioca prava građenja.[53] S obzirom na to da je reč o sticanju stvarnog prava na nepokretnostima, ugovor mora biti zaključen u skladu sa formom koja je predviđena čl. 52. Obligacijskog zakonika[54]. Inače, ugovor o osnivanju prava građenja kao obligacioni pravni posao nije posebno regulisan Obligacijskim zakonikom.
U uporednom pravu se sadržina prava građenja u principu deli na zakonsku i ugovornu, mada slovenačko pravo ne sadrži takvu odredbu. Zakonsku sadržinu čine ovlašćenja i obaveze ugovornih strana koje su definisane imperativnim normama i koje kao takve strane ugovornice ne mogu menjati, dok ugovornu sadržinu čine ostala ovlašćenja i obaveze koje su definisane dispozitivnim normama ili nisu uopšte, a ugovarači ih smatraju važnim u konkretnom slučaju.[55]
SPZ-om je određeno da ugovor o osnivanju prava građenja mora da sadrži lične podatke o vlasniku nekretnine, oznaku nekretnine iz evidencije nepokretnosti, tačan opis prava građenja, trajanje i naknadu koju nosilac prava građenja mora platiti vlasniku nepokretnosti[56].
Osim zemljišta koje se opterećuje pravom građenja, važno je dovoljno identifikovati i zgradu koja nastaje kao rezultat realizovanog prava građenja, što će, npr., biti veoma važno potencijalnim založnim poveriocima. S obzirom na to da se pravo građenja najčešće osniva pre izgradnje zgrade, smatramo da je osim namene zgrade potrebno odrediti i njenu tačnu strukturu, kako bi se eventualno izbegle naknadne neizvesnosti i nesporazumi.
Modus. SPZ ne sadrži fikciju o pravu građenja kao nepokretnosti u pravnom smislu kao što je to slučaj sa ZV, ali je u pravnoj javnosti takvo opredeljenje većinsko.[57] Pored toga, Zakon o zemljišnim knjigama[58] (u daljem tekstu: ZZK-1) u delu 3. pod naslovom „Vsebina vpisov“, podtačka 3.1. koja se odnosi na predmet stvarnih prava, u čl. 11. st. 3. definiše da se pravo građenja upisuje u zemljišne knjige kao nepokretnost. Upravo ta odredba potvrđuje da se ovaj pravni institut i u slovenačkom pravu tretira kao nepokretnost u pravnom smislu.
Kao i ostala stvarna prava, pravo građenja se stiče na osnovu punovažnog pravnog posla i upisa u odgovarajuću evidenciju nepokretnosti, koji je konstitutivnog karaktera.[59] Način upisa prava građenja u zemljišnu knjigu detaljno je regulisan ZZK-1.
U skladu sa opštim pravilima, zemljišnoknjižni upis se vrši na osnovu dokumenta koji sadrži zemljišnoknjižnu dozvolu vlasnika zemljišta, odnosno, njegov bezuslovni pristanak na osnivanje prava građenja. Predmetna dozvola je obično sastavni deo ugovora o osnivanju prava građenja, ali može biti i zasebna izjava sa sadržajem koji je definisan u čl. 23. SPZ i čl. 32. ZZK-1.
Prema ZZK-1, pravo građenja se najpre upisuje kao nova nepokretnost sa podacima o licu koje je nosilac prava građenja (čl. 20. st. 1. tačka 1. ZZK-1), a zatim i kao teret na zemljištu koje opterećuje (čl. 20. st. 1. tačka 2. ZZK-1).
Trajanje. Pravo građenja može biti vremenski ograničeno pravo, pa je jasno da će uvek prestati bar zbog isteka roka na koji je osnovano, iako SPZ definiše i druge razloge njegovog prestanka. SPZ, za razliku od ZVDSP, ne dopušta osnivanje prava građenja pod raskidnim uslovom.
Kogentnom odredbom čl. 256. st. 2. SPZ određeno je da pravo građenja može biti ograničenog ili neograničenog trajanja[60], a ugovoreni rok počinje teći od dana upisa ovog prava u evidenciju nepokretnosti[61]. Najkraće vreme trajanja prava građenja nije određeno. SPZ ne pominje ni mogućnost produženja prava građenja (u situaciji kada je ono oročeno), ali u pravnoj teoriji srećemo stav da je isto moguće produžiti isključivo novim ugovorom[62], što bi faktički značilo ponovno osnivanje prava građenja.
S obzirom na to da je sticanje prava građenja moguće samo na osnovu pravnog posla (čl. 257. st. 1. SPZ), zakon predviđa njegov prestanak sa istekom roka na koji je osnovano, a pre toga samo na osnovu sporazuma između ugovornih strana i pravosnažne sudske odluke kojom sud usvaja tužbeni zahtev vlasnika opterećene nepokretnosti zbog povreda učinjenih od strane nosioca prava građenja (čl. 262. SPZ).
Imajući u vidu da je za sticanje prava građenja pored pravnog posla potreban i njegov upis u evidenciju nepokretnosti, tako je i za prestanak prava potrebno njegovo brisanje iz evidencije nepokretnosti.[63] Pravo građenja se nakon isteka roka na koji je osnovano briše iz evidencije nepokretnosti na zahtev vlasnika zemljišta. Uslove za registraciju prestanka vremenski ograničenog prava građenja ne treba dokazivati posebnim dokumentom.[64]
Prestankom prava građenja zgrada postaje sastavni deo zemljišta na kojem je izgrađena, u skladu sa principom superficies solo cedit. Međutim, vlasnik zemljišta mora nosiocu prava građenja po prestanku da plati ugovorenu naknadu, koja ne može biti manja od polovine povećanja tržišne vrednosti zemljišta.
V ZAKLjUČAK
Iz uporednopravnog prikaza segmenata hrvatskog i slovenačkog prava građenja koje smo izneli u radu možemo zaključiti da postoji nekoliko bitnih razlika u načinu regulisanja, a koje se odnose na pojmovno određenje, predmet i sticanje prava građenja.
Pojam prava građenja u analiziranim zakonima je prema našem mišljenju dobro određen, jer sadrži sve one elemente koji su potrebni da bi se odredio identitet prava (pravna priroda, predmet, sadržina...). Pravo građenja je nesumnjivo definisano kao vrsta stvarnog prava u oba pravna sistema, ali ne isključivo na tuđoj stvari, s obzirom na to da ZVDSP dopušta osnivanje pomenutog prava i na sopstvenom zemljištu u vlastitu korist. U hrvatskom zakonu u okviru samog pojma nije uređena mogućnost raspolaganja ovim pravom kao njegovo bitno svojstvo (odredbe o tome nalaze se u članu 285. ZVDSP), kao što je to slučaj sa slovenačkim zakonom. Osim toga, u čl. 283. ZVDSP je istaknuto još jedno bitno svojstvo prava građenja - neodvojivost, koje SPZ uopšte ne pominje.
Hrvatski ZVDSP u okviru pojma sadrži fikciju o pravu građenja kao nepokretnosti u pravnom smislu, dok slovenački SPZ ne sadrži takvu odredbu, ali je u ZZK-1 isto određeno kao nepokretnost. Nepostojanje pomenute pravne fikcije je posledica romanske koncepcije prava građenja, što donekle objašnjava zašto je ista definisana u ZZK-1, a ne u SPZ-u, ali ipak smatramo da bi bilo bolje rešenje da je ista sadržana u okviru pojma, jer bi se time otklonile teorijske dileme koje u tom smislu postoje.
Oba analizirana zakona kao predmet prava građenja definišu zemljište (parcela) - nečije ili tuđe, bez bližeg određenja vrste zemljišta koje je podobno da bude predmet prava građenja. Smatramo da predmet prava građenja treba da bude građevinska parcela (izgrađena ili neizgrađena) ili ona koja se saglasno javnopravnim propisima u istu može pretvoriti, jer osnivanje ovog prava na zemljištu koje nema karakter građevinskog rezultiralo bi nemogućnošću njegove realizacije, iz razloga koje smo već izneli u radu. Takođe, predmet prava građenja ne treba ograničiti na tuđu parcelu, jer za to ne postoje nikakvi posebni razlozi, već se samo uskraćuje mogućnost osnivanja na svojoj parceli (svojinsko pravo građenja), za šta može postojati interes vlasnika zemljišta.
Mogućnost osnivanja prava građenja na već postojećem objektu, koju predviđaju oba analizirana zakona, ne smatramo dobrim rešenjem. S obzirom na to da je osnovno ovlašćenje nosioca prava građenja da izgradi objekat na površini ili ispod površine zemljišta, na kojem stiče oročeno ili neoročeno pravo svojine, predmet prava građenja treba da bude neizgrađena parcela (osim kada je u pitanju izgradnja objekta podzemnog karaktera).
Redovan način sticanja prava građenja u oba zakona predstavlja pravni posao (jednostrani ili dvostrani) uz odgovarajući upis u evidenciju nepokretnosti, što je karakteristično za sva stvarna prava. U načelu, odredbe koje se odnose na to su dobro regulisane, osim odredbe čl. 288. st. 4. ZVDSP, kojom se definiše da će se „ako vlasnik zemljišta nije drugačije odredio, vlasnik upisati kao nositelj tog prava“, o čemu smo već izneli stav u delu koji se odnosi na sticanje prava građenja.
Spornim smatramo činjenicu da SPZ kao osnov ne navodi sudsku odluku i zakon (za razliku od ZVDSP) ili odluku drugog organa, jer u čl. 265. definiše da se pravo građenja može osnovati i kao posebno pravo korišćenja ako ne ometa opštu upotrebu javnog dobra, koje se inače pribavlja upravnom odlukom nadležnog organa. S tim u vezi ostaje nejasno da li prema SPZ-u i odluka upravnog organa predstavlja osnov za sticanje prava građenja.
Neograničeno trajanje prava građenja u oba pravna sistema smatramo lošim rešenjem. Iako su odredbe o tome dispozitivnog karaktera (što znači da ono može biti i ograničenog trajanja), smatramo da bi bilo bolje rešenje da je određena donja i gornja granica trajanja prava građenja, jer bi se time zaštitile obe ugovorne strane koje imaju različite interese: dok vlasniku parcele odgovara što kraće trajanje prava građenja (naročito u situaciji kada je predmet prava građenja neizgrađena parcela, jer će nakon isteka roka dobiti izgrađeni objekat u boljem stanju) uz što veću naknadu za upotrebu zemljišta, nosiocu prava građenja odgovara što duže trajanje prava građenja uz što manju nadoknadu. S obzirom na to da je nosilac prava građenja redovno ekonomski slabija ugovorna strana, ugovorne odredbe u pogledu trajanja uglavnom će diktirati vlasnik parcele, koji će svakako voditi računa samo o svojim interesima.
Edina Kočan*
COMPARATIVE REVIEW OF CROATIAN AND SLOVENIAN CONSTRUCTION LAW
Summary
The author presents a comparative legal analysis of the segments of construction law in Croatian and Slovenian law, with the aim of pointing out the differences that exist between them. Considering that this is a relatively new legal institute, which was somewhat earlier standardized in Slovenian law in relation to Croatian law, in the introductory exposition, a brief review was made of the occurrence of the construction law and the reasons for earlier non-regulation. The second part of the paper is dedicated to the stipulations of Act on ownership and Property Code of the Republic of Slovenia. This part refers to the conceptual definition of the construction law, in order to classify it in a certain broader unit, to which it belongs - genus proximum - searching for the closest relative, emphasizing the important characteristics that make it specific in relation to other property rights. In the third part of the paper, the author analyses the stipulations related to the subject of building rights, with reference to the dilemmas that exist in that sense, both in Croatian and Slovenian jurisprudence, as well as in the legal science of some other countries.
The fourth part of the paper is dedicated to the stipulations that regulate the acquisition and duration of construction rights. Considering that derivative acquisition, among other things, characterizes the existence of bases and ways of acquisition, first possible bases of acquisition are presented, and then entry in appropriate public books as a way of acquiring this right and its duration. The concluding part of the paper summarizes the results of the analysis and evaluates the considered legal solutions, with the presentation of reasoned objections to the existing regulations, all with the aim of eventual amendment of the right to build in the legal systems in question.
Key words: limited property rights, notion of building right, subject of building right, acquisition and duration of building right, building right in Croatia, building right in Slovenia.
* Diplomirani pravnik, Elektrodistribucija Srbije d.o.o. Beograd - ogranak Novi Pazar, edinakocan86@gmail.com
[1] Lat.superficies je složenica reči super- gore, nad i facies- površina, spoljašnost i ”predstavlja u širem smislu sve ono što je spojeno sa zemljištem, bilo da iz njega raste (kaoštojebilje, drveće…) ili da je na njemu sagrađeno (građevina)”. A. Romac, Riječnik rimskog prava, Zagreb, 1975, 548.
[2] U zemljama romanske pravne tradicije to je ustanova superficijarnog prava, dok je u zemljama germanske pravne tradicije pravo građenja. Više o dvema koncepcijama u: P. Simonetti, Pravo građenja, Sarajevo-Beograd, 1986, 42-49.
[3] U sastavu bivše SFRJ bile su još: Srbija, Bosna i Hercegovina, Severna Makedonija i Crna Gora, sada nezavisne države.
[4] Nemačko, austrijsko, italijansko, francusko pravo...
[5] Nakon okončanja Drugog svetskog rata, na teritoriji bivše Jugoslavije, u čijem su sastavu bile, pored ostalih, Hrvatska i Slovenija, uspostavljen je društveno-ekonomski i politički poredak koji se zasnivao na društvenoj svojini. Svojinski odnosi na gradskom građevinskom zemljištu su u pravu bivše SFRJ, zbog svog značaja, bili u specijalnom režimu, jer je ovo zemljište uvek tretirano kao dobro u opštem interesu. Više o tome vid.: M. Lazić, Svojinski režim na građevinskom zemljištu i urbana komasacija, Zbornik radova Pravnog fakulteta u Nišu, br. 76, 2017, 354-355.
[6] Pravo građenja ima najmanje dve funkcije koje se ostvaruju na nivou pojedinaca (vlasnici parcela- zadržavaju pravo svojine na zemljištu, pravo na rentu, dobijaju zgradu i nosioci prava građenja- štedi na kupovini parcele, dolazi do željene lokacije) i još dve koje se realizuju na opšte-društvenom nivou (podsticanje građevinske delatnosti i aktiviranje novog načina korišćenja zemljišta i njegove vrednosti).
[7] Narodne novine, 81/2015
[8] Uradni list RS, št. 87/02, 91/13 in 23/20
[9] Uradni list RS, br. 127/2006
[10] Uradni list RS, br. 11/18
[11] Vlada Republike Srbije, Građanski zakonik RS, treća knjiga, Stvarno pravo, deo treći, Beograd 2015., 514, dostupno na https://www.mpravde.gov.rs/files/NACRT.pdf
[12] Čl. 280. st.1. ZVDSP
[13] Čl. 280. st. 2. i 3. ZVDSP
[14] U švajacarskom pravu je npr. uređeno kao službenost.
[15] Više o tome u: P. Simonetti, Priroda prava na građevinskom zemljištu, Forum za građansko pravo za jugoistočnu Evropu, Druga regionalna konferencija, Skoplje, 2012, 15.
[16] P. Simonetti, Funkcije, sadržaj i priroda prava građenja u usporednom pravu, Aktuelne tendencije u razvoju i primeni evropskog kontinentalnog prava- tematski zbornik radova, sv. 2, vol. 2, Pravni fakultet Univerziteta u Nišu, 2010, 176.
[17] Čl. 283. ZVDSP
[18] Čl. 285. ZVDSP
[19] Po ovom svojstvu se pravo građenja razlikuje od plodouživanja. Plodouživanje je lično i neprenosivo pravo.
[20] Čl. 256. SPZ
[21] Slično razmišljanje: A. Vlahek, Stavbna pravica- sedem let po njeni uveljavitvi, Pravni godišnjak, br. 1., Institut za uporedno pravo, Pravni fakultet, Ljubljana, 2010, 165.
[22]Slovenački zakonik izjednačio je pojam nepokretnosti sa prostorno odmerenim delom zemljišne površine, odnosno parcelom. Isto opredeljenje srećemo i u nemačkoj pravnoj teoriji. Više o tome u: A. Dežman, Načelo superficies solo cedit u novom slovenačkom stvarnom pravu, Pravni život, god.55, knj. 502, br. 10, 2006, 680-681.
[23] Zakon o izmenama i dopunama Stvarnopravnog zakonika, Uradni list RS, br. 23/20 od 14. marta 2020. godine.
[24] Pravo građenja je izuzetak od ovog principa, jer omogućava nosiocu prava da poseduje zgradu izgrađenu na tuđem zemljištu.
[25] Prednacrt Građanskog zakonika Srbije u članu 2019. kao predmet prava građenja definiše i tuđe zemljište i zgradu ili drugu građevinu. Vid. Vlada Republike Srbije, Građanski zakonik RS, treća knjiga, Stvarno pravo, deo treći, Beograd 2015, dostupno na https://www.mpravde.gov.rs/files/NACRT.pdf
[26] To ne bi moglo biti zemljište koje je po svojoj nameni javno dobro u opštoj upotrebi, jer na takvom zemljištu, prema čl. 3. st.2 i 35. st.4 i 8. ZV, nije dozvoljeno osnivanje stvarnih prava.
[27] Čl. 284. st. 2. ZVDSP
[28] N. Gavella, T. Josipović, I. Gliha, V. Belaj, Z. Stripković, Stvarno pravo, Zagreb, 1998, 698-699.
[29] N. Planojević, Predmet i sadržina prava građenja u Prednacrtu Građanskog zakonika Srbije, Pravni život, 10/2016, 437 i dalje.
[30] N. Planojević, ibid., N. Gavella, ibid.
[31] Zanimljivo je da u tom pogledu u pravnoj teoriji srećemo stav da se pravo građenja može osnovati i icpod površine zemljišta koje je po svojoj nameni javno dobro u opštoj upotrebi ako se time ne ugrožava namena tog zemljišta određena prostornim planom. Vidi u: P. Simonetti, Pravo građenja- trajanje i prestanak, Zbornik Pravnog fakulteta u Rijeci, v. 32, br. 1, 1-29, 2011, 6.
[32] I. Belaj, Od rimskog superficiesa do prava građenja, Pravni vjesnik, god. 29, br. 1, 2013, 128.
[33] A. Dežman, ibid.; S tim u vezi, predmet prava građenja ne bi mogao biti ni suvlasnički udeo.
[34] M. Tratnik i dr., Stavbna pravica in služnosti: stvarnopravni i davčnopravni vidiki, Maribor, 2007, 28.
[35] Slično razmišljanje: D. Medić, Novo stvarno pravo Republike Srpske, Godišnjak fakulteta Pravnih nauka Aperion, vol. 1, br. 3, Banja Luka, 2018, 452.
[36] R. Vrenčur, Sklepanje pogodb glede nepremičnin in oblikovanje zemljiškoknjižnih dozvolil, Maribor, 2018, 25.
[37] Prednacrt u članu 2019. st. 1. kao predmet prava građenja određuje tuđe zemljište, što znači da ne postoji mogućnost osnivanja na sopstvenom zemljištu, ali u čl. 2037. dopušta osnivanje istog u slučaju konsolidacije.
[38] Čl. 265. SPZ
[39] Pravo građenja se, izuzetno, može steći i na osnovu zakona (iako u načelu zakon ne predstavlja osnov za sticanje ovog prava), pod pretpostavkama pod kojima se štiti poverenje u zemljišne knjige. Više o tome vid.: N. Gavella, T. Josipović, I. Gliha, V. Belaj, Z. Stripković, Stvarno pravo, Zagreb, 1998, 707.
[40] Jednostrani pravni posao mora sadržati sve one elemente koje sadrži i ugovor o snivanju prava građenja, osim onih koji važe samo za dvostrane pravne poslove.
[41] Čl. 287. st. 3. ZVDSP
[42] Čl. 292. ZVDSP
[43] Čl. 288. ZVDSP
[44] Čl. 21. Zakona o zemljišnim knjigama, Narodne novine, br. 63/19 (u daljem tekstu: ZZK)
[45] Čl. 38. ZZK
[46] Verdiš M., Klarić P., „Građansko pravo“, Zagreb, 2004, 361.
[47] U većini pravnih sistema pravo građenja je vremenski ograničeno pravo (austrijsko pravo, nemačko pravo...).
[48] Za razliku od hrvatskog prava, u nemačkom (paragraf 11. st.1. nemačke Uredbe) i austrijskom (paragraf 4. st. 1. austrijskog Zakona) pravu pravo građenja se ne može ograničiti raskidnim uslovom.
[49] P. Simonetti, „Pravo građenja- trajanje i prestanak“, Zbornik Pravnog fakulteta u Rijeci, v.32, br. 1, Rijeka, 2011, 9.
[50] Prednacrt u čl. 2039. sadrži rešenje kojim se ova naknada određuje kao pravična.
[51] U novijoj slovenačkoj teoriji sve češće se pominje i (knjižni) održaj, kao mogući osnov za sticanje prava građenja, u situaciji kad je pravo građenja koje je nastalo na osnovu pravnog posla upisano u zemljišnu knjigu, ali se kasnije ispostavi da ugovor o osnivanju prava građenja nije bio pravno valjan.
[52] Samo vlasnik zemljišta može osnovati pravo građenja na svom zemljištu. Imaoci nekih drugih stvarnih prava nemaju ovo ovlašćenje.
[53] Krug osoba koje mogu osnovati pravo građenja na svojim nepokretnostima prema slovu zakona nije ograničen, ali je praksa pokazala da ovo pravo najčešće osnivaju opštine. Više o tome vid.:A. Vlahek, ibid.
[55] Više o podeli sadržine prava građenja na zakonsku i ugovornu vid.: N. Planojević, Sticanje i trajanje prava građenja u Prednacrtu Građanskog zakonika Srbije, Glasnik prava, br. 2, 2016, 6-7.
[56] Čl. 257. st.2. SPZ
[57] A. Mužina, Koncepcija prava građenja u suvremenom pravnom poretku (institut građanskog prava i utjecaj javnoga prava), Aktuelnosti građanskog i trgovačkog zakonodavstva i pravne prakse, Neum, 2013, 261.; A. Dežman,ibid, 680.
[58] Uradni list RS, št. 58/03, 37/08- ZST-1, 45/08, 28/09, 25/11, 14/15- ZUUJFO, 69/17, 11/18- ZIZ-L in 16/19- ZNP- 1
[59] Čl. 257. st. 1. SPZ
[60] Od ovog pravila postoji još jedan izuzetak koji je predviđen u čl. 271. SPZ, a koji je u vezi sa konverzijom stečenih prava na društvenom/državnom zemljištu u postupku privatizacije. Naime, u slučajevima u kojima su vlasnik zemljišta i zgrade različita lica, danom stupanja na snagu ovog Zakona, zgrada postaje deo nepokretnosti, s tim što vlasnik zgrade stiče pravo građenja na zemljištu sve dok zgrada postoji. Ovom odredbom zakonodavac je ograničio trajanje prava građenja na postojanje zgrade, koja može trajati i duže od roka koji je utvrđen ugovorom o osnivanju (ako je reč o ograničenom trajanju prava građenja).
[61] Čl. 21. ZZK-1 propisano je da kada je pravo ograničeno rokom unosi se i informacija o datumu prestanka prava. Primeri registracije prava građenja u zemljišnim knjigama pokazuju da sudovi ovo pravilo ne uzimaju uvek u obzir, budući da oni samo beleže trajanje prava građenja u godinama, bez upisa datuma prestanka. Više o tome: A. Vlahek, ibid, 181.
[62] A. Mužina, ibid, 261.
[63] Čl. 260. st. 1. SPZ
[64]„...prema odredbi člana 42. ZZK-1, uslovi za registraciju prestanka ovog prava ne moraju biti dokazani posebnim dokumentom.Ovo je jedan od zakonskih izuzetaka od opšteg pravila da uz predlog za registraciju mora biti priložen dokument koji je osnova za registraciju. (videti prvi stav člana 30. ZZK-1).“.Iz obrazloženja odluke Višeg suda u Kopru, VSK Sklep CDn 10/2019 od 13.02.2019. god.
(dostupno na: http://www.sodisce.si/viskp/odlocitve/2015081111428348/ )
* Bachelor of Laws, Elektrodistribucija Srbije d.o.o. Beograd - ogranak Novi Pazar.