Dragana Vujović*

Pregledni naučni članak

UDK: 347.27

doi: 10.46793/GP.1501.49V

ODSTUPANJA OD NAČELA AKCESORNOSTI HIPOTEKE U PRESTANKU

Rad primljen: 08. 05. 2024.

Rad prihvaćen za objavljivanje: 27. 09. 2024.

 

Donošenjem Zakona o hipoteci u domaće pravo su uvedeni instituti po ugledu na austrijsko pravo kojima se odstupa od opšteg pravila da hipoteka prestaje prestankom potraživanja koje obezbeđuje. U pitanju su pravni instituti koji po svojoj pravnoj prirodi imaju funkciju nalik svojinskoj hipoteci budući da vlasnik nepokretnosti po prestanku potraživanja hipoteku može preneti na treće lice, pa tako posredno biti vlasnik hipoteke na svojoj nepokretnosti. U našem pravu pod institutima zasnivanja nove hipoteke podrazumevaju se: raspolaganje neispisanom hipotekom, zadržavanje prvenstvenog reda za novu hipoteku i predbeležba nove hipoteke. Ovakvim rešenjem naše pravo je svrstano u red zemalja koje su zakonodavno regulisale i prihvatile određene izuzetke od akcesornosti hipoteke po prestanku obezbeđenog potraživanja i time otvorile put regulisanju neakcesornim sredstvima obezbeđenja za kojima moderna tržišna privreda sve više iskazuje potrebu.

Ključne reči: hipoteka, odstupanja od načela akcesornosti, neakcesorna sredstva obezbeđenja, svojinska hipoteka, raspolaganje neispisanom hipotekom, zabeležba prvenstvenog reda, predbeležba nove hipoteke.

I UVOD

Jedno od osnovnih načela založnog prava je načelo akcesornosti. Založno pravo je nesamostalno pravo, čije postojanje zavisi od postojanja i punovažnosti prava potraživanja. Akcesornost založnih prava proizilazi iz shvatanja da zaloga ima jednu svrhu – svrhu obezbeđenja potraživanja. Nema dileme da je to njena najvažnija, tradicionalna uloga. Međutim, savremeni pravni sistemi koji se baziraju na tržišnoj privredi postavljaju pred založno pravo još jednu ulogu – dodatno aktiviranje vrednosti imovine.  Ova uloga zahteva brži i jednostavniji promet založnog prava, što prevazilazi mogućnosti koncepta akcesornosti hipoteke, zasnovanog na zavisnosti hipoteke od potraživanja koje obezbeđuje.

U skladu sa načelom akcesornosti, prestankom obezbeđenog potraživanja prestaje i hipoteka, jer je prestala njena obezbeđujuća svrha. Međutim, u pravnim sistemima u kojima je razvijen zemljišno-knjižni sistem registracije prava na nepokretnostima, nastanak hipoteke se vezuje za momenat upisa u registar, iz čega dalje proizilazi da hipoteka ne prestaje ipso iure prestankom potraživanja, već nakon brisanja iz zemljišne knjige. U svakom slučaju, posle prestanka potraživanja neispisana hipoteka postoji samo formalno, ali daje mogućnost za izvesna raspolaganja, kako vlasniku, tako i hipotekarnom poveriocu. Ponovno „aktiviranje“ hipoteke kroz institute svojinske (vlasničke, hipoteke na sopstvenoj stvari) hipoteke, raspolaganja neispisanom hipotekom, zabeležbe zadržavanja prvenstvenog reda i predbeležbe nove hipoteke  predstavlja odstupanja od ovog dejstva akcesornosti.

II SVOJINSKA HIPOTEKA

Svojinska hipoteka je nastala pod uticajem germanskog običajnog prava u XIX veku koje nije u potpunosti prihvatilo rimski koncept akcesornosti hipoteke[1]. U rimskom pravu hipoteka je imala čisto akcesorni karakter, nije se mogla zasnovati bez lične obaveze, te je u slučaju prestanka glavne obaveze i prestajala, a kasniji poverioci pomerali su se u rangu. S druge strane, u nemačkim državama koje su imale sistem zemljišne knjige, stroga akcesornost hipoteke  predstavljala je specifičan problem, s obzirom da je potraživanje bilo podložno neformalnim promenama, dok je hipoteka registracijom dobijala izvesnu trajnost i fiksiranost sadržine, iz čega se razvila ideja o samostalnosti stvarnopravnih odnosa. Potrebama sigurnosti prometa i pouzdanja u registar odgovaralo je rešenje fiksnog ranga hipoteke. U osnovi te koncepcije stajala je ideja da svaki hipotekarni poverilac pribavlja ono pravo koje mu s obzirom na rang hipoteke pripada. Kada bi se dopustilo da se kasniji poverioci, u slučaju prestanka hipoteke, pomeraju u rangu, dobijali bi korist za koju nisu dali nikakav ekvivalent. Umesto tog pomeranja vlasnik stupa na mesto dosadašnjeg hipotekarnog poverioca i pribavlja njegovu hipoteku kao vlasničku.[2]

 Nemačko založno pravo koje počiva na konceptu shvatanja hipoteke kao neakcesornog prava prihvata mogućnost da se založno pravo zasnuje nezavisno od potraživanja koje obezbeđuje. Svojinska hipoteka u nemačkom pravu može nastati izvorno ili naknadno. U prvom slučaju, govorimo o izvornoj svojinskoj hipoteci, dok pojedini autori koriste i termin inicijalna svojinska hipoteka ili svojinska hipoteka u užem smislu,[3] hipoteka koja nastaje na osnovu jednostrane izjave vlasnika nepokretnosti da na njoj zasniva hipoteku. Hipotekarni poverilac je isključivi vlasnik opterećene nepokretnosti već u trenutku zasnivanja hipoteke, ne zna se koje je potraživanje obezbeđeno, poznat je samo iznos opterećenja koji se upisuje u registar, sa dejstvom u postupku izvršenja i stečaja kao pravo na deo vrednosti nepokretnosti i u tom smislu ova vrsta svojinske hipoteke predstavlja osnov za razvoj neakcesornog založnog prava (zemljišni i rentni dug).

Naknadna svojinska hipoteka nastaje kao akcesorna, ali tokom njenog trajanja dolazi do konsolidacije, odnosno sjedinjenja svojstva hipotekarnog poverioca i vlasnika hipotekovane nepokretnosti u jednoj ličnosti (npr. u slučaju kada hipotekarni poverilac nasledi opterećenu nepokretnost, ili kada vlasnik hipotekovane nepokretnosti koji nije dužnik obezbeđenog potraživanja isplati hipotekarnom poveriocu obezbeđeno potraživanje da bi sprečio namirenje prodajom nepokretnosti i sl.). Na ovaj način hipoteka naknadno postaje svojinska i pruža mogućnost titularu da njome raspolaže.

U Švajcarskoj je donošenjem Građanskog zakonika takođe usvojen fiksni rang zaloge nepokretnosti, dok je svojinska zaloga nepokretnosti rezervisana za neakcesorno pismo o dugu i rentno pismo (Schuldbrief i Gült), a kod hipoteke je moguća samo izuzetno, kad ona obezbeđuje obaveze iz hartija na donosioca.[4]

Za razliku od regulativa zemalja germanskog pravnog kruga, austrijsko pravo ne dopušta mogućnost izvornog nastanka svojinske hipoteke. Hipoteka je akcesorno pravo i može se upisati u registar samo ukoliko postoji potraživanje. Međutim, još u XIX veku Vrhovni sud Austrije je zauzeo stav da vlasnik može da raspolaže neispisanom hipotekom posle isplate obezbeđenog potraživanja, da bi zatim 1916. godine Trećom delimičnom novelom AGZ (§469 ABGB) bilo omogućeno vlasniku hipotekovane nepokretnosti čiji je dug prestao, da na drugog prenese hipoteku, tj. raspolaže neispisanom hipotekom. Ovo pravo vlasnika naziva se u austrijskoj teoriji tzv. svojinska hipoteka bez potraživanja (Forderungsentkleidete Eigentumerhypothek). Vlasnik do brisanja hipoteke može, na osnovu priznanice ili druge isprave kojom dokazuje prestanak potraživanja, preneti hipoteku na novo potraživanje, čiji iznos ne može biti veći od upisanog.

Tačnije, ovde se radi o raspolaganju rangom neispisane hipoteke, jer vlasnik nema pravo da zahteva da se hipoteka upiše na njegovo ime, kao ni mogućnost da pokreće izvršenje ili da učestvuje u namirenju iz vrednosti sopstvene stvari.[5] Pored ovoga, u Austriji, kao izuzetak i retka u praksi, postoji i tzv. svojinska hipoteka sa potraživanjem (forderungsbekleidete Eigentumerhypothek). Do njenog nastanka dolazi u situaciji u kojoj konsolidacija nije praćena prestankom potraživanja[6], ili u slučaju personalne subrogacije,  odnosno kada vlasnik izmiri dužnikov dug u cilju izbegavanja prodaje nepokretnosti.[7] U ovom slučaju, vlasnik kao ujedno i hipotekarni poverilac učestvuje u namirenju ako se na zahtev drugih prodaje njegova nepokretnost, ali ne može sam tražiti izvršenje na svojoj nepokretnosti. Kod svojinske hipoteke sa potraživanjem govorimo o raspolaganju potraživanjem, s obzirom da obezbeđeno potraživanje i dalje postoji, a ne o raspolaganju rangom.

 Naše pravo pripada grupi prava koja, po uzoru na austrijsko pravo, ne poznaju institut svojinske hipoteke, a naročito ne mogućnost njenog izvornog nastanka kao samostalno pravo, smatrajući hipoteku akcesornim sredstvom obezbeđenja potraživanja. Tek donošenjem Zakona o hipoteci 2005. godine uvedeni su instituti raspolaganja rangom postojeće hipoteke po prestanku potraživanja, kao primeri odstupanja od akcesornosti, ali još uvek pomirljivi sa ovim načelom.

U starijoj srpskoj doktrini ističu se dva autora koja su se bavila pitanjem svojinske hipoteke, međusobno različitih stavova. Naročito zanimljivog stava je Nikola Ogorelica,[8] koji dolazi do zaključka, suprotno vladajućem mišljenju, da tadašnje srpsko pravo poznaje svojinsku hipoteku, da ona nije pojmovno akcesorna, da i posle prestanka potraživanja hipoteka „i dalje postoji kao samostalni juristično relevantni faktor“,[9] a polazeći od odredbe Građanskog zakonika koja glasi: „Obaveze na nepokretnim dobrima ležeće i u javne knjige založne uvedene, ne prestaju pre, dok se ne ispišu, baš da bi na onu istu osobu prešle, kojoj pravo pripada.“

Naime, Ogorelica je mišljenja da ovu odredbu treba tumačiti u smislu da hipoteka po prestanku potraživanja prelazi na vlasnika ako se ne ispiše, te da se kasniji poverioci ne pomeraju u rangu sve dok se hipoteka ne ispiše. Ogorelica prepoznaje njene dve tadašnje vrste – „obnovu hipoteke“, odnosno raspolaganje rangom hipoteke tako što će se na mestu stare zasnovati nova istog ranga i „svojinsku hipoteku u užem smislu“, gde se hipoteka može upisati na ime vlasnika koji je posle može preneti za obezbeđenje novog duga. Na kraju, Ogorelica preporučuje uvođenje zemljišnog duga u srpsko pravo, odnosno alternativno uvođenje svojinske hipoteke u užem smislu.

Ne slažući se sa Ogorelicom, Lazar Marković[10] ističe da je ovakvo tumačenje odredbi Građanskog zakonika preširoko, ne uzimajući u obzir prirodu srpskog hipotekarnog prava, te da u navedenoj odredbi jedino stoji da hipoteka prestaje tek pošto bude ispisana, a da materijalno prestaje da postoji čim prestane potraživanje. Marković ističe da razlozi koje Ogorelica navodi u prilog svojinske hipoteke imaju vrednosti de lege ferenda, a da su nepoznati srpskom pravu.     

U novijoj domaćoj pravnoj teoriji ističu se autori i sa donekle drugačijom stavom. Profesor Lazić smatra da shvatanje da je Srpski građanski zakonik (SGZ) dopuštao nastanak vlasničke hipoteke se ne može prihvatiti. Odredbom paragrafa 911 SGZ se reguliše način prestanka prava, a ne i mogućnost da se hipoteka zadrži i prenese na drugog poverioca, što zahteva dodatnu regulativu.[11] Po njemu, u slučaju konsolidacije se ne radi o vlasničkoj hipoteci, jer vlasnik hipotekovane nepokretnosti nema zakonsku mogućnost da formalno neobrisanu hipoteku zadrži kao vlasničku ili prenese na drugog poverioca u istom rangu bez saglasnosti ostalih hipotekarnih poverilaca. Novi hipotekarni poverilac stiče rang prema momentu upisa, odnosno podnošenja novog zahteva za upis i ne može preuzeti rang ugašene hipoteke. Vlasnička hipoteka  predstavlja jednu pravnu konstrukciju koja, najpre postoji potencijalno kao kinetička energija čiju ekonomsku snagu može aktivirati ili ne samo njen titular. Profesor Lazić zastupa mišljenje da je akcesornost hipoteke najznačajnija u trenutku realizacije prava namirenja, dok se od ovog načela može odstupiti u „statičnoj fazi“ hipoteke. U tom smislu smatra da vlasnička hipoteka može nastati bez potraživanja, ali se ne može realizovati bez potraživanja. Po profesoru Laziću, institut vlasničke hipoteke, koristan za vlasnika hipotekovane nepokretnosti i novog poverioca, ali ne i štetan za postojeće hipotekarne poverioce, treba prihvatiti i u pravu Srbije.

U našem novom hipotekarnom pravu nije dopuštena svojinska hipoteka, ali po ugledu na austrijsko pravo postoje instituti raspolaganja neispisanom hipotekom. Reč je o pravnom transplantu instituta uvedenih Trećom delimičnom novelom AGZ iz 1916. godine, koji su uređeni, sa izvesnim odstupanjima u odnosu na austrijski izvornik, Zakonom o hipoteci, pod naslovom „Zasnivanje nove hipoteke“.[12] Radi se o tri instituta: raspolaganje neispisanom hipotekom, zabeležba zadržavanja prvenstvenog reda i uslovni upis nove hipoteke.

III RASPOLAGANJE NEISPISANOM HIPOTEKOM

Institutom raspolaganja neispisanom hipotekom dato je ovlašćenje vlasniku nepokretnosti da ukoliko je potraživanje obezbeđeno hipotekom prestalo, prenese neispisanu hipoteku na novog poverioca ili za obezbeđenje novog potraživanja starom poveriocu, u roku od tri godine od dana prestanka potraživanja, do iznosa potraživanja upisanog za neispisanu hipoteku.

Ovaj institut u suštini predstavlja raspolaganje rangom neispisane hipoteke. Raspolaganje neispisanom hipotekom ima efekat raspolaganja mestom na kojem se ta hipoteka nalazi, budući da je neispisana hipoteka prestala materijalnopravno da postoji. Ovaj zaključak izvodi se iz činjenice da vlasnik nema pravo da zahteva da se hipoteka upiše na njegovo ime, kao ni mogućnost da pokreće izvršenje ili da učestvuje u namirenju iz vrednosti sopstvene stvari.[13] Osnovno pravno dejstvo ovog instituta, a ujedno i njegova svrha je zadržavanje prvenstvenog reda za novu hipoteku. Prenos hipoteke na novog poverioca podrazumeva i ispis odnosno brisanje prethodnog hipotekarnog poverioca. Stoga, u ovom slučaju se radi o zasnivanju nove hipoteke, pa se za upis te hipoteke moraju ispuniti sve materijalne i procesne pretpostavke.

U našem pravu i u zemljama u okruženju koje ne poznaju svojinsku hipoteku u užem smislu,[14] institut raspolaganja neispisanom hipotekom preuzet je iz austrijskog prava, po ugledu na svojinsku hipoteku bez potraživanja.

U domaćem pravu je do donošenja Zakona o hipoteci[15] isključivo bio prihvaćen klizni rang namirenja. Tek 2005. godine Zakonom su prvi put propisani novi instituti (između ostalih i raspolaganje neispisanom hipotekom) kao mogući načini obezbeđenja fiksnog ranga hipoteke, odnosno reda prvenstva. Prema važećim odredbama Zakona o hipoteci, u slučaju da je obezbeđeno potraživanje prestalo, a nije izvršen upis brisanja hipoteke iz registra nepokretnosti, u narednom periodu od tri godine od dana kada je potraživanje prestalo, isključivo na zahtev vlasnika hipotekovane nepokretnosti, hipoteka može da se prenese na novog poverioca ili na starog poverioca radi obezbeđenja drugog potraživanja, do visine iznosa potraživanja koje je obezbeđeno neispisanom hipotekom. Prenos hipoteke se vrši na zahtev vlasnika, koji u prilogu sadrži dokaz da je potraživanje prestalo.

Može se uočiti da je zakonodavac ovde odstupio od stroge formalnosti clausule intabulandi, jer je dozvolio da se upis izvrši samo na osnovu podnetog zahteva vlasnika, uz podneti dokaz o prestanku potraživanja. Prilikom prenosa hipoteke, ne vrši se novi upis hipoteke, niti se sprovodi upis brisanja prethodne hipoteke, već se samo vrši izmena hipotekarnog poverioca ukoliko je u pitanju novi hipotekarni poverilac, odnosno izmena oznake potraživanja (npr. menja se broj ugovora o plasmanu i sl.) ukoliko hipotekarni poverilac ostaje isti. U tom kontekstu, postoje shvatanja da prenos hipoteke na novog poverioca istovremeno podrazumeva i upis brisanja prethodnog hipotekarnog poverioca, što bi trebalo da se vrši po službenoj dužnosti, a ne po samom zakonu.[16]

Takođe, vlasnik se ne može odreći ovog svog prava unapred, ali se ugovorom može obavezati trećem licu, a naročito kasnijem hipotekarnom poveriocu, da će u njegovu korist tražiti brisanje određene hipoteke, uz zabeležbu u registru nepokretnosti.[17] U suprotnom, hipotekarni poverioci sa kasnijim redom prvenstva hipoteka ne mogu da se protive upisu novog hipotekarnog poverioca na upražnjeno mesto neispisane hipoteke, niti mogu da zadržavaju mesto na kome se njihove hipoteke nalaze. Interesantno je primetiti da naizgled, hipotekarni poverilac sa prvenstvenim rangom i nema interes za ugovaranjem ove klauzule. Ipak, ono je moguće zbog računanja na kasnije kreditiranje i ustanovljavanja nove hipoteke sa kasnijim rangom.[18] Hipotekarni poverioci sa kasnijim rangom ugovaraju ovu klauzulu kako bi nakon otplate ranijeg duga sa prvenstvenom hipotekom obezbedili sticanje povoljnijeg ranga i poboljšali položaj bez naknade. U bankarskoj praksi, ugovor o hipoteci ili založna izjava sadrže i klauzulu kojom se vlasnik nepokretnosti odriče od prava na raspolaganje neispisanom hipotekom u korist tog istog poverioca u čiju korist se upisuje hipoteka. U zahtevu za upis hipoteke najčešće se istovremeno traže oba upisa, ali postoji mogućnost i naknadnog upisa zabeležbe. Prema mišljenju pojedinih autora, s obzirom na činjenicu da se u praksi institut odricanja vlasnika nepokretnosti od raspolaganja neispisanom hipotekom koristi pre kao pravilo, a ne kao izuzetak, kako je to zakonodavac propisao, dešava se obesmišljavanje jednog pravnog instituta i ukidanja principa fiksnog ranga u praksi.[19]

Donošenjem Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova 2018. godine[20] došlo je do značajnih promena u postupku upisa prava na nepokretnostima koji se od tada odvija ex officio[21] i to dostavljanjem isprava podobnih za upis između određenih pravnih subjekata koji su označeni zakonom kao obveznici dostave putem elektronskog šaltera. U slučajevima kada hipoteka prestaje jednostranom izjavom hipotekarnog poverioca kojom pristaje na upis brisanja hipoteke, datoj u formi javnobeležničkog zapisa ili javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave, kao i u formi javnobeležničke overe potpisa, javni beležnik kao obveznik dostave takvu ispravu prosleđuje po službenoj dužnosti nadležnoj službi za katastar nepokretnosti. Služba za katastar nepokretnosti će po prijemu isprave podobne za upis prava po službenoj dužnosti izvršiti upis brisanja hipoteke. Na taj način, posredno, ovaj zakon je ograničio pravo vlasnika nepokretnosti na sprovođenje prava na raspolaganje neispisanom hipotekom. Naime, vlasnik nepokretnosti ne dolazi u posed navedenih isprava i ne može svojom voljom zasnovati novu hipoteku na mestu neizbrisane hipoteke, odnosno ne može se koristiti pravom na raspolaganje neispisanom hipotekom.

Uzimajući ovo u obzir, u hrvatskom zakonodavstvu propisano je da je za sprovođenje upisa brisanja hipoteke po predlogu založnog poverioca potrebna saglasnost vlasnika nekretnine.[22] Bez saglasnosti vlasnika predmeta hipoteke sa upisom brisanja hipoteke, on gubi ovlašćenje da raspolaže neispisanom hipotekom.

IV ZABELEŽBA PRVENSTVENOG REDA

Institut zabeležbe prvenstvenog reda preuzet je takođe iz austrijskog prava, zajedno sa institutom raspolaganja neispisanom hipotekom. U austrijskom pravu ustanova zadržavanja prvenstvenog reda za novu hipoteku regulisana je Zakonom o zemljišnim knjigama. Prema odredbama ovog zakona,[23] vlasnik briše hipoteku, ali istovremeno s upisom brisanja upisuje i zabeležbu kojom za neku buduću hipoteku zadržava prvenstveni red upisa izbrisane hipoteke, do iznosa koji je imala hipoteka koja se briše. U austrijskom pravu pogodnost tog drugog instituta u odnosu na prvi jeste u tome što u slučaju zadržavanja prvenstvenog reda nema rizika od sticanja neispisane hipoteke na osnovu pouzdanja u registar.[24]

U domaćem pravu, u skladu sa Zakonom o hipoteci, vlasnik predmeta hipoteke može, u roku od tri godine nakon prestanka potraživanja, da prenese hipoteku na novog ili starog poverioca, radi obezbeđenja novog potraživanja. Zabeležba deluje i prema kasnijim sticaocima opterećene nepokretnosti, a moguća je i situacija zadržavanja prvenstvenog reda kada nova hipoteka treba da stupi na mesto dve ili više hipoteka koje u prvenstvenom redu dolaze jedna iza druge.

Prema profesoru Živkoviću, naziv ovog instituta nije ispravan, čini se da učinjena terminološka izmena u Zakonu o hipoteci u odnosu na nacrte Zakona pripremane od strane profesora Orlića predstavlja očiglednu omašku, jer se ovde zapravo radi, po ugledu na austrijsko pravo, o zabeležbi zadržavanja prvenstvenog reda, koja se razlikuje svrhom od instituta zabeležbe prvenstvenog reda, predviđenog predratnim pravnim pravilima.[25] 

Zabeležba zadržavanja prvenstvenog reda ima za svrhu da vlasnik za budući upis rezerviše prvenstvani red hipoteke koju upravo s upisom ove zabeležbe briše, što znači da novo pravo nema prvenstvo od trenutka činjenja zabeležbe, već od ranijeg trenutka uknjižbe izbrisane hipoteke. Takođe, uslovi za upis nove hipoteke ne moraju postojati u vreme podnošenja molbe za upis zabeležbe, već se cene prema trenutku zahteva za uknjižbu te nove hipoteke. Na kraju, može se zaključiti da ovaj institut faktički vrši funkciju svojinske hipoteke u srpskom pravu. Ipak ne u potpunosti, jer ova mogućnost je uslovljena, vremenski je ograničena, nije izvorna – već je naknadna.

V PREDBELEŽBA NOVE HIPOTEKE

I ovaj institut je unet u Zakon o hipoteci po ugledu na austrijsko pravo, uz nekoliko nepreciznosti prilikom njegovog normiranja. Pre svega, naziv instituta je pogrešan, ispravniji naziv bio bi uslovan upis nove hipoteke, jer se nova hipoteka ne predbeležuje, već se knjiži, vrši se upis prava. Prema odredbama Zakona, nova hipoteka može na zahtev vlasnika da se upiše na mestu već upisane hipoteke, sa istim prvenstvenim redom i do iznosa potraživanja obezbeđenog već upisanom hipotekom, s tim da upis proizvodi dejstvo ako se stara hipoteka ispiše u roku od godinu dana od dana kada je data dozvola za upis nove hipoteke.[26] U pravnoj teoriji zastupljeno je stanovište da ova predbeležba po svom pravnom dejstvu zapravo predstavlja uslovni upis ili uslovnu uknjižbu.[27] Prilikom upisa predbeležbe nove hipoteke, isprava koja predstavlja osnov za upis prava hipoteke ispunjava sve uslove za konačan upis. Ne postoje nedostaci u ispravi na osnovu koje se upisuje predbeležba, koji bi bili smetnja za uknjižbu prava i koje bi bilo potrebno otkloniti u određenom roku, što po pravilu jeste odlika isprave na osnovu koje se predbeležava knjižno pravo.  Predbeležba je upis čija je konačnost uslovljena naknadnim opravdanjem predbeležbe odnosno ispunjenjem raskidnog uslova. Uslovna uknjižba je upis bez potrebe da se vrši njeno kasnije opravdanje. Dejstvo uslovnog upisa (uknjižbe) vezano je za ispunjenje određenog uslova ili roka, ali ne i za naknadno opravdanje. Najzad, Nacrt Zakonika o svojini i drugim stvarnim pravima,[28] kao i Prednacrt Građanskog zakonika za Republiku Srbiju za ovaj institut ispravno koriste naziv uslovni upis hipoteke.

Osnovna svrha predbeležbe nove hipoteke je rezervisanje reda prvenstva za novu hipoteku na mestu već upisane hipoteke. Predbeležba nove hipoteke je zapravo uknjižba nove hipoteke koja je dodatno uslovljena brisanjem stare u roku od godinu dana od dana kada je dozvoljen upis nove hipoteke, ili kako Zakon neprecizno propisuje „od dana kada je data dozvola za upis“. Ako se postojeća hipoteka ne izbriše u roku od godinu dana, nova hipoteka se briše po službenoj dužnosti. Zakon o hipoteci i ovde terminološki pogrešno propisuje „po samom zakonu“.

Zakon reguliše i pitanje postojanja nadhipoteke na staroj hipoteci, za koju takođe važi obaveza brisanja u roku od godinu dana, ili preneta na novu hipoteku uz saglasnost nadhipotekarnog poverioca i poverioca nove hipoteke.[29] U slučaju da je postojeća hipoteka upisana na više nepokretnosti (zajednička hipoteka), nova hipoteka proizvodi pravno dejstvo ukoliko se postojeća hipoteka izbriše iz svih registara nepokretnosti u kojima je bila upisana. Isti princip se primenjuje i kada nova hipoteka treba da stupi na mesto dve ili više hipoteka koje u prvenstvenom redu dolaze jedna ili druge.[30]

VI ZAKLJUČAK

Svrha uvođenja u domaće pravo instituta hipotekarnog prava kojima se odstupa od akcesornosti hipoteke u prestanku, a koji su prikazani u ovom radu, jesu poboljšanje kreditne sposobnosti vlasnika hipotekovane nepokretnosti i omogućavanje lakšeg refinansiranja postojećih zajmova i kredita. Ugovaranjem ovih pravnih instituta, koji su nalik svojinskoj hipoteci, olakšava se refinansiranje kredita, kao i stvaraju uslovi za razvijanje sekundarnog tržišta realnog kredita, te su značajni za razvoj privrede.

Poredeći ova tri instituta, može se zaključiti da je institut predbeležbe nove hipoteke najpogodniji za refinansiranje kad vlasnik već zna koja će ga banka refinansirati, dok raspolaganje neispisanom hipotekom i zabeležba prvenstvenog reda tek omogućavaju vlasniku da u periodu od tri godine traži novog finansijera kojem može kao obezbeđenje da ponudi hipoteku s pogodnim redom prvenstva.

Međutim, iako uvedeni još 2005. godine, do danas u praksi nisu pronašli dovoljnu praktičnu primenu i nisu prepoznati u privredi kao instrumenti kojima vlasnik hipotekovane nepokretnosti može obezbediti bolji rang novom ili postojećem hipotekarnom poveriocu. Štaviše, u bankarskoj praksi se svesno odstupa od njegove primene ugovaranjem odricanja vlasnika od prava na raspolaganje neispisanom hipotekom, dok je ugovaranje instituta zabeležbe zadržavanja prvenstvenog reda za novu hipoteku i predbeležbe nove hipoteke veoma retko.

Čini se da je uzrok nedovoljne primene ovih instituta nepoznavanje i nerazumevanje funkcija koje mogu da vrše, gde bi ključnu ulogu mogla da preuzme pravna teorija, da na sadržajniji i pravilan način približi domaćoj pravnoj i stručnoj javnosti ove pravne institute.

Srpsko zakonodavstvo se kreće u pravcu uvođenja fleksibilnijih oblika obezbeđenja i sve većeg odstupanja od načela stroge akcesornosti. Na to ukazuju i odredbe u Nacrtu Zakonika o svojini i drugim stvarnim pravima Republike Srbije kojim je predloženo uvođenje i potpuno neakcesornih sredstava obezbeđenja, kao što je pravo realnog duga, čijim bi ozakonjenjem po prvi put u srpskom pravu bilo omogućeno izvorno konstituisanje svojinske hipoteke i otvoren put neakcesornim sredstvima obezbeđenja.

Dragana Vujović ^*

DEVIATION FROM THE PRINCIPLE OF ACCESSIBILITY               TO THE TERMINATION OF THE MORTGAGE

Summary

In this paper, author analyzes legal institutes (disposal of unwritten mortgages, priority order notation, new mortgage prenotation) that deviate from the principle of accessibility to the termination of the mortgage. In accordance with the regulations of the Mortgage Law, the owner of a real estate has the right to transfer the mortgage that was not erased from the real estate registry to the registered amount to a new or the same mortgage creditor for the purpose of securing other claims, with the evidence that the claim has ceased. The paper is specifically focused on the limitation of the autonomy of will of the owner of real estate in case of exercising the rights to the disposal of the unwritten mortgage, as well as the right on the reservation of the priority order for the new mortgage. Autonomy of will in case of institute of the disposal of mortgage that was not erased is not only limited by the principle of officiality which is defined by the Law on the Registration Procedure with the Cadaster of Real Estate, but also the practical application of this institute.

Key words: deviation from the principle of accessibility to the termination of the mortgage, disposal of unwritten mortgages, priority order notation, new mortgage prenotation.